"Prodajne cene se še vedno gibljejo na visokih ravneh, še posebej novejša stanovanja z garažo na dobri lokaciji," trenutno stanje na nepremičninskem trgu komentira direktor nepremičninske družbe Stoja Trade Zoran Đukić. Promet z nepremičninami je po njegovih besedah na ravni lanskega leta oz. nekoliko višji.

"Rast cen bivalnih nepremičnin se je že z začetkom leta 2022 precej upočasnila, od druge polovice leta pa praktično ustavila, se pravi, da trenutno ne zaznavamo več rasti cen. So pa cene trenutno seveda presegle rekordne vrednosti iz leta 2008," pa je dejal nepremičninski posrednik pri družbi ABC nepremičnine Alen Komić.

Geodetska uprava RS (Gurs) je v svojem zadnjem poročilu o nepremičninskem trgu za leto 2021, objavljenem maja letos, zapisala, da se je po preliminarnih podatkih za leto 2022 rast cen stanovanjskih nepremičnin tudi letos nadaljevala praktično povsod po državi, da pa so se v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu in ji z zamikom sledijo tudi ostala največja mesta, vendarle kazali prvi znaki umirjanja rasti cen.

Lansko rekordno rast cen so pripisali presežnemu povpraševanju, ki ga "še vedno v največji meri spodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost posojil, v zadnjem času pa vse bolj tudi strah pred naraščajočo inflacijo", so navedli v maja objavljenem poročilu.

Naložba v nepremičnino zaščita proti inflaciji, a so razmere negotove

Nepremičnine so v osnovi zaščita proti inflaciji in naj bi v obdobju visoke inflacije ohranjala svojo realno vrednost, pravi ekonomist Bojan Ivanc, glavni analitik Gospodarske zbornice Slovenije (GZS). A dodaja, da okoliščine, ko je gospodarsko okolje zelo negotovo in ko so se tržne obrestne mere že povečale, zmanjšujejo povpraševanje po nepremičninah visokih vrednostih, še posebej tistih, ki so namenjena naložbi, torej so kupljena z namenom oddajanja na trgu.

Sorodna novica Cene nepremičnin še naprej rasle tudi v prvem trimesečju letos

Dodaten pritisk na ceno pomeni tudi morebitna sprememba na področju obdavčitve nepremičnine, ki zmanjšuje donos lastnikom nepremičnin, poudarja Ivanc. Nova vlada je napovedala zvišanje stopnje obdavčitve dohodkov od oddajanja v najem s sedanjih 15 na 25 odstotkov, kolikor je stopnja znašala pred letom 2020.

Đukić pravi, da inflacija v osnovi poganja nakup nepremičnine, "saj tako ljudje zavarujejo sredstva, da v gotovini ne izgubljajo vrednosti". Komić ocenjuje, da bo zaostrovanje posojilnih pogojev oz. višanje obrestnih mer in hkrati ukinjanje fiksnih obrestnih mer vsekakor bolj vplivalo na povpraševanje kot sama inflacija, čeprav je, dodaja, v inflacijskih razmerah zaželeno likvidna sredstva nekam investirati. Oba sicer ugotavljata, da zaradi spremenjenih razmer doslej ni bilo sprememb glede povpraševanja na trgu.

Ivanc meni, da bo ključna okoliščina, ki bo narekovala spremembe razmer na trgu nepremičnin, trg dela, torej kakšno bo zaposlovanje in kakšne bodo plače, ter delno tudi gibanje obrestnih mer. "V zadnjem času namreč špekulativnih nakupov nepremičnin v obsegu vseh nepremičninskih poslov ni bilo veliko. Zato je majhna verjetnost, da bi se cena nepremičnin v obdobju pol leta pomembno znižala," je ocenil.

S turisti vrnitev kratkoročnega oddajanja, najemnine višje tudi zaradi rasti cen

Najemnine so sledile rasti prodajnih cen stanovanj. Znova je zaživelo kratkoročno oddajanje stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Booking, ki je v času omejitev potovanj zaradi izbruha covida-19 zamrlo. "Najemnine so se v letu 2022 podražile za okvirno 15 do 20 odstotkov, predvsem zdaj v obdobju kratkoročnega oddajanja v centru Ljubljane in okolici. Prav tako se je povečalo oddajanje prek Airbnbja in Bookinga, kar se vidi pri manjši ponudbi stanovanj v centru Ljubljane," pravi Đukić.

Sorodna novica Za prodajo nepremičnine najboljši čas, za nakup je boljše počakati

"Najemnine so se seveda prilagajale višanju prodajnih cen. Vsak investitor želi določen donos v določenem odstotku in če je potrebno za določeno stanovanje več plačati, potem s tem pričakujejo tudi višje najemnine, da zadostijo planiranemu donosu," je povedal Komić. Tudi po njegovih ugotovitvah se je obseg kratkoročnega oddajanja povečal in se je "kar nekaj predvsem lepih nepremičnin na dobrih lokacijah (blizu centra mesta) pretočilo na trg kratkoročnih oddaj (Airbnb, Booking ipd.), s čimer je ponudba nepremičnin postala še slabša v njenem številu in kakovosti, povpraševanje pa je praktično ostalo enako". "Vse skupaj je seveda botrovalo temu, da smo zaznavali konstantno rast najemnin," je dodal.

Kako bo na povpraševanje vplivala podražitev posojil, še ni jasno

K velikemu povpraševanju po nepremičninah so, kot omenjeno, prispevala relativno poceni posojila v času ohlapne denarne politike Evropske centralne banke (ECB). Stanovanjska posojila se že od konca pomladi dražijo, ECB je julija tudi zvišal ključne obrestne mere v evrskem območju. Šestmesečni euribor, ki je bil negativen od leta 2015, je od začetka junija v pozitivnem območju, minuli petek je znašal 0,667 odstotka. Pri časopisu Delo so v predzadnjem tednu julija na podlagi običajnih pogojev odobritve stanovanjskega posojila z variabilno obrestno mero izračunali, da bo tisti, ki je v začetku maja najel 20-letno stanovanjsko posojilo, imel zdaj okoli šest odstotkov večji mesečni obrok.

Ali in v kakšni meri se bo podražitev posojil odrazila v manjšem povpraševanju po njih, še ni znano. Zadnji podatki Banke Slovenije o poslovanju bank so za maj, ko se je obseg novih stanovanjskih posojil četrti mesec zapored močno povečal, medletna rast obsega stanovanjskih posojil je bila z 11,7 odstotka po navedbah centralne banke ena najvišjih v evrskem območju.