Slovenski nepremičninski trg znova raste, kar dokazuje rekordno število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici letošnjega leta, kot je razvidno iz poročila geodetske uprave za leto 2017. Prodanih je bilo namreč kar 17.200 nepremičnin v skupni vrednosti več kot ene milijarde evrov.

Odličnim prodajnim številkam v nebo sledijo tudi cene in na najbolj vročih lokacijah, kot sta Ljubljana in Obala, cene rabljenih stanovanj tako rekoč dosegajo ceno novih. Se je ob pomoči trenutno izredno ugodnega kreditiranja začel napihovati nepremičninski balon ali pa se cene zgolj vračajo na normalno raven?

Nepremičninski trg trenutno v Sloveniji cveti zaradi "poceni posojil in pričakovanja, da se bodo cene še naprej zviševale," je za MMC evforijo na nepremičninskem trgu komentiral ekonomist Igor Masten in dodal, da je "opaziti klasične karakteristike nastajajočega balončka". Rekordnim vrednostim pred krizo še nismo blizu, a smo "trdno na poti, da bomo znova imeli opravka s pregretim trgom", je opomnil.

Prodajo poganja ugodno kreditiranje
Ko nepremičninam začnejo cene rasti, ljudje nanje začnejo gledati kot na naložbeno priložnost v smislu kupiš zdaj in prodaš dražje kasneje. Vlagatelji tako prepoznajo dobro naložbo, vse skupaj pa poganjajo poceni posojila. "Nizek strošek financiranja oziroma velika količina poceni likvidnosti se pozna tudi pri nepremičninskem trgu, večina tega denarja pa se je prelila na borzo, kjer imamo po ciklično prilagojenih indikatorjih historično rekordne vrednosti, ki jih svet še ni videl," je pojasnil Masten in hkrati opozoril, da je balon na svetovnih borzah prisoten že nekaj let.
"Glavni razlog za dvig cen nepremičnin je velik padec po letu 2008, slej ko prej se je moral trend obrniti nazaj navzgor proti ravnem, kjer so cene že bile, gradbeništvo, ki je bilo takrat močno pretirano, je na primer še vedno 40 odstotkov niže," pa je dvig cen nepremičnin komentiral ekonomist Jože Mencinger, ki je prepričan, da se na slovenskem nepremičninskem trgu za zdaj še ne napihuje balon, ampak se cene vračajo na normalno raven.
"Posojila za gospodarstvo se sploh še ne povečujejo, se pa zelo hitro povečujejo za prebivalstvo, a je slovensko prebivalstvo zelo nezadolženo v primerjavi z drugimi Evropejci," je pojasnil in dodal, da se Slovenci največ zadolžujejo prav zaradi stanovanj. Če bi se takšna rast zadolževanja, ki ga omogoča "poceni" kreditiranje, nadaljevala še nekaj let, bi to tudi v Sloveniji lahko postalo problem, je opozoril.

Nespecifičen slovenski trg nepremičnin
V Sloveniji drobnoprodajni segment bančnih portfeljev ni bil nikoli problematičen, se je strinjal tudi Masten in dodal, da bančna luknja ni nastala zaradi financiranja predragih stanovanj. Čezmerna zadolžitev prebivalstva zaradi nepremičnin ni nikoli predstavljala nevarnosti, glavni problem slovenskih bank so bila posojila podjetjem, je spomnil. Slovenski položaj je specifičen, saj je v Sloveniji lastniških več kot 80 odstotkov stanovanj.

"Slovenija ima ogromno lastniških stanovanj, najemnih je zelo malo, kar je posledica socialističnih časov, ko so s posojili ljudje gradili, odplačevala pa jih je inflacija," je dejal Mencinger in hkrati spomnil tudi na Jazbinškov zakon, s katerim so ljudje postali lastniki družbenih stanovanj, v katerih so prebivali.

Mencinger: ECB-jev finančni balon se napihuje
Kako je gospodarsko in finančno dogajanje na borzi povezano z nepremičninskim trgom? "V borzno dogajanje osebno ne verjamem, borze napihuje predvsem denarna politika, ki ustvarja velike količine denarja, ki se ne preliva v kredite, ampak ostaja na finančnih trgih in gre v nakupe delnic, to pa vodi v velik finančni balon, ki ga ustvarja Evropska centralna banka (ECB); ta je doslej mesečno kreirala 80 milijard evrov novega primarnega denarja (do marca 2017), gre za skoraj dvakratni letni BDP Slovenije," je odvrnil Mencinger, da se bodo posledice "kvantitativnega sproščanja" denarja, ki omogoča poceni kreditiranje, pri ECB-ju slej kot prej pokazale, saj bo "balon najverjetneje počil".

ECB-jeva denarna politika po Mencingerjevih besedah ne deluje, saj bi ničelne oziroma celo negativne obresti morale spodbuditi naložbe, pa ni tako. "Nov poceni denar ne gre nikamor, ampak ostaja v finančnem sektorju, kjer se kopiči, deloma celo banke denar, ki ga ne potrebujejo, posojajo nazaj centralni banki za negativne obresti; svojčas je bilo normalno, da če si nekomu posodil denar, si zaslužil z obrestmi, zdaj pa plačuješ za to, da ti denar sploh spravijo," je poudaril paradoksalni položaj, da "banke zdaj živijo zgolj od plačilnega prometa".
Bodo cene znižale novogradnje ali nova kriza?
"Novogradnje bodo deloma zbile ceno, a za to bo treba nekaj časa. Novogradnje ta hip so dograjevanje tistega, kar so leta 2008 in 2009 opustili, kar so napol zgradili, pa je potem propadalo, ali pa so bile gradbene jame v tisti evforiji skopane, šele zdaj pa se te jame počasi polnijo," je odvrnil Mencinger. "Že kot študenta so me v Ameriki prepričevali, da velike krize iz 30. let ne more biti več, saj imajo države in banke zdaj toliko nadzora, da tega ne bodo dovolile, a ni bilo tako, saj je leta 2008 v svetu prišlo do velike krize, ki so jo zakrivile zasebne finančne institucije, okrivili pa so javni sektor, ki ni bil nič kriv, se je pa moral zadolževati in reševati zasebne banke," je še dodal.
Cene nepremičnin bo znižala šele naslednja gospodarska kriza, ki jo bo najverjetneje povzročila "motnja" v obliki nove finančne krize, ko bo počil balon, je odvrnil Masten in hkrati opozoril, da je zdaj bančni sistem bistveno bolj robusten in sposoben absorbirati tovrstne pretrese, ker je mnogo bolje kapitaliziran kot pred zadnjo krizo. Na vprašanje, kdaj bo počil balon, pa je diplomatsko odvrnil: "Prav kmalu še ne, v 12 mesecih še ne." Se pa to lahko zgodi ob zviševanju obrestne mere, čeprav v centralnih bankah upajo, da se bo zgodil "lahek pristanek", ne pa pok balona.

"V prihodnjih letih bo samo v Ljubljani prišlo na trg približno 2.500 stanovanj. To pa je že število, ki lahko preseže povpraševanje. Posebej zato, ker se v glavnem gradijo stanovanja višjega cenovnega razreda, kupna moč pa še vedno ni tako visoka, saj mladi pari in družine, ki so brez staršev, babic in dedkov, niso zmožni nakupa," je za MMC poudarila direktorica nepremičninske agencije Stan Stanka Solar.
Se nepremičnine prodajajo same?
"Lahko potrdim izjavo, da se prodajajo same, saj je povpraševanje res veliko, promet se hitro odvija, stvari pa so zelo likvidne," je za MMC potrdil direktor nepremičninske agencije Stoja Zoran Đukić in dodal, da vse skupaj spominja na leti 2005 in 2006, preden je udarila zadnja kriza. "Sedem let smo čakali, da je trg dosegel dno, ljudje so se stiskali v najemih ali pri starših in čakali, drug razlog pa je trenutno zelo aktivno financiranje bank po izredno ugodnih pogojih," je sklenil.

Izredno nizka fiksna obrestna mera je po Đukićevih besedah povzročila, da je "ponovno matematika postala zanimiva za investitorje, ki stanovanja oddajajo. Če kupiš s posojilom z dvoodstotno fiksno obrestno mero, stanovanje pa oddajaš z od 4- do 5-odstotnim donosom, se posojilo sam odplačuje, pa še za davke ostane".

"Povpraševanje je predvsem po manjših stanovanjskih enotah na dobrih lokacija, primernih za naložbo, in daleč presega ponudbo. Med današnjimi kupci se povečuje število tujcev, česar v letih pred krizo ni bilo," pa je dejala Solarjeva.

Najbolj vroče v centru Ljubljane, sledi Obala
Največje povpraševanje je po Đukićevih besedah v centru Ljubljane, takoj za njo pa sledijo lepši kraji ob slovenski obali. "Razlog teh nakupov je pogosto kratkoročno oddajanje turistom, in sicer tudi prek aplikacij, kot sta Airbnb in Booking.com," je poudaril. Drugje po Sloveniji neke evforije ni opaziti, razen morda v Novi Gorici, kjer prav tako primanjkuje stanovanj, je dodal.
Cene so že blizu vrha, tako da naj veliko prostora za dodatne podražitve ne bi bilo več. "Rabljena stanovanja se bodo morda še podražila, sploh najboljše lokacije v Ljubljani, kot so Center, Trnovo, Argentinski park itd., stanovanja, velika 50 ali 60 kvadratnih metrov, s parkiriščem in vsem, se lahko podražijo tudi do pet ali pa šest tisoč evrov za kvadratni meter," je navedel, kje v Ljubljani cene dosegajo najbolj vrtoglave številke. A to so zgolj ekstremni primeri, realna povprečna cena novogradnje se bo po njegovih besedah v Ljubljani ustalila pri okoli treh tisočakih za kvadratni meter.
"Novih nepremičnin je malo, postajajo pa zelo drage. Ni redko, da se pričakovane cene v manjših vilablokih na bolj zanimivih lokacijah prodajajo po štiri tisoč evrov za kvadratni meter ali več. Nova stanovanja so praktično razprodana, še preden so zgrajena," je potrdila tudi Solarjeva.
Celovški dvori: 600 ponudb za 60 stanovanj
Razprodaja Celovških dvorov v Ljubljani po Đukićevih besedah na trg nepremičnin ni imela nikakršnega vpliva, saj je v Ljubljani pomanjkanje stanovanj tako veliko, da "bi lahko imeli še troje Celovške dvore, pa se ne bi spremenilo nič". Pri prodaji Celovških dvorov je povpraševanje tudi do desetkrat preseglo ponudbo. "Imeli smo od 500 do 600 ponudb za od 60 do 100 stanovanj v treh fazah prodaje," je navedel.

"Celovški dvori so se v zadnjem delu prodajali po tržnih cenah, večina stanovanj pa je bila prodana investitorjem za oddajo v najem. Zanimivo bo opazovati, kaj se bo s ceno teh stanovanj dogajalo v prihodnje," je pojasnila Solarjeva.
Kako realne so oglaševane cene?
Med krizo so bile realizirane tudi do 30 odstotkov nižje cene od oglaševanih, zdaj pa ni redko, da se stanovanja prodajo tudi po višji ceni od oglaševane, ko se pojavi preveč zainteresiranih kupcev hkrati, je izpostavil Đukić. "Investitorjem bi svetoval, naj ne kupujejo predragih parcel, kjer ni mogoče realizirati končne prodajne cene pod tri tisoč evri za kvadratni meter, razen vrhunsko dobrih lokacij v centru mesta, kupcem pa, naj ne hitijo, saj se pripravlja zelo veliko, glede na cene rabljenih nepremičnin, relativno ugodnih projektov," je svetoval Đukić.
Po besedah Sojerjeve je v določenih primerih ceno mogoče znižati za kakšnih pet odstotkov, v primeru zares zanimivih nepremičnin pa je dosežena cena pogosto lahko celo višja od oglaševane. "Ob nakupu nepremičnine s hipotekarnimi posojili bi svetovala previdnost in upoštevala glavno pravilo, da je pri nakupu nepremičnine pomembna lokacija, lokacija in lokacija oz. par kvadratnih metrov manj na iskani lokaciji je bolje kot par kvadratnih metrov več na manj iskani lokaciji," pa je sklenila Sojerjeva.