"2.000 evrov za kvadratni meter še vedno daleč preveč"

Igor Masten je prepričan, da se splača z nakupom stanovanja v Ljubljani še počakati. Foto: MMC RTV SLO

Igor Masten za MMC: "Vsi bi morali biti proti. To je reševanje za zgrešene investicije. To je absolutno neproduktivna stvar. Če se reši podjetje, ki ima znanje, tehnologijo, človeški kapital, lahko na temu zraste nekaj dobrega, saj pomeni, da bo neka gospodarska aktivnost potekala. Če pa rešujemo nekoga, ki se je zapletel v investicijo, v beton, kamen in železo, v tem ne bi bilo nič produktivnega. Edina upravičena aktivnost, ki bi delno pomenila reševanje gradbenih podjetij, je, da bi tam, kjer država namerava graditi socialna stanovanja, po nizki ceni kupila že zgrajena stanovanja in jih umestila v fond neprofitnih in socialnih stanovanj. Na ta način bo država privarčevala denar za investiranje v ta stanovanja in dosegla socialne cilje, ki jih želi doseči – da mlajši ter dohodkovno šibkejši ljudje pridejo do spodobne strehe nad glavo."

Igor Masten za MMC: "Ne, pok nepremičninskega balona nas nikakor ne more peljati nazaj v recesijo. Zdaj ko vemo, da je nepremičninski trg mrtev, nelikviden, ko ne potekajo transakcije, ko so cene previsoke in to povzroča finančne težave investitorjem, gradbenikom in tistim, ki so nakupili preveč nepremičnin, je jasno, da če se cene enostavno znižajo proti ravnovesnim, normalnim, takim, ki jih bo trg lahko prenesel v smislu, da bo lahko začel delovati, bo to pozitivno vplivalo, ker se bo lahko zagnala aktivnost. Ravno obratno je torej. Dajte zato namesto poka nepremičninskega balona raje govoriti o uravnoteženju nepremičninskega trga in to bo imelo takoj pozitivni zven in bodo ljudje na to apriori bolj pozitivno gledali."

Kupujete stanovanje? 2.000 evrov za kvadratni meter je še vedno daleč prenapihnjena cena, je v pogovoru za MMC povedal ekonomist Igor Masten.
Profesor na ljubljanski ekonomski fakulteti opozarja, da tega zneska za kvadratni meter, ki se zadnje čase kot ugoden tako pogosto pojavlja v javnosti, nikakor ne gre jemati kot samoumevnega. Tako je, denimo, postavil pod vprašaj javne pozive ljubljanskega župana Zorana Jankovića vodstvu Vegrada, naj cene stanovanj v Celovških dvorih spusti na (za kupca ugodnih) 2.000 evrov za kvadratni meter.

"V razvitejših evropskih mestih cene kljub večji kupni moči podobne kot pri nas"
Masten svoj pogled na še vedno previsoke cene stanovanj v prestolnici dokazuje z argumentom, da imajo podobne cene nepremičnin tudi veliko razvitejša evropska mesta s prebivalci, ki imajo precej večjo kupno moč kot Slovenci. Tako je po njegovih besedah treba v določenih urejenih četrteh Dunaja, Frankfurta, Bruslja ipd. odšteti za stanovanje približno toliko kot v Ljubljani.

Ekonomist je torej prepričan, da se splača v Sloveniji z nakupom stanovanja še počakati. Z vidika povpraševanja po nepremičninah so namreč zdajšnji časi za nepremičninarje negotovi, zato ne morajo računati na neke izjemno visoke donose (kar je bilo glede na pogosto nizke proizvodne stroške zanje še pred kratkim mogoče), pojasnjuje Masten. Ob tem dodaja, da bi lahko "stampedo prodaj", v katerega bi bila lahko gradbena podjetja dodatno prisiljena zaradi finančnih težav, cene nepremičnin v prihodnosti potisnil daleč pod 2.000 evrov za kvadratni meter.

"Nepremičninarji prenapihnjenosti ne bodo priznali"
"Nepremičninarji, ki jim prodaja pomeni vsakdanji kruh, bodo na glas zagotavljali, da to ni mogoče, a se motijo. Logike trga se enostavno ne da obrniti na glavo. Dovolj je, da se pogleda indekse na področju nepremičnin v ZDA, v Veliki Britaniji, določenih prehitro rastočih predelih Španije ipd., in se vidi, da so taki dohodki lahko zelo realni," poudarja.

Na MMC-jevo vprašanje, kaj bi morabiten padec cen nepremičnin v Ljubljani pomenil za preostale slovenske kraje, je odgovoril, da lahko Obalo zajame isti mehanizem (tam so namreč cene prav tako močno prenapihnjene), medtem ko vpliv na mesta, kjer raven cen ni bila tako pretirana, ne bo nujno velik. A Masten, ko gre za to vprašanje, vidi še drugi vidik. Kot opominja, so ljudje v preteklih letih množično kupovali nepremičnine v krajih v okolici Ljubljane in mest na Obali, ker so bile tam pač cenejše, zdaj pa se lahko situacija obrne in se zgodi substitucija v centre.

Previdno z aro - preden jo vplačate, se pozanimajte o podjetju
Sogovornik je za našo spletno stran podal tudi nekaj nasvetov za vse, ki se kljub vsemu pravkar pripravljajo na nakup stanovanja. Potrdil je, da se lahko zgodi, da kupec plača aro, v času od plačila akontacije do nakupa nepremičnine pa gre lahko podjetje v stečaj. To pomeni, da kupec lahko zgubi že vplačani denar.

Na kaj je torej treba biti pozoren? "Uradni računovodski podatki o podjetjih prihajajo s prevelikim zamikom, da bi se ljudje lahko verodostojno pozanimali o njihovem finančnem zdravju. Ne preostane drugega kot spraševati za različne vire informacij, če kdor koli pozna kakšnega dobavitelja tega podjetja. Indikator, da podjetje ne plačuje dobavitelja, denimo, lahko kaže, da je v težavah. Enostavno je treba poskušati dobiti čim več informacij." Zatrdil je še, da je stečaj v takem primeru velika težava: ara gre v stečajno maso, kupec je obsojen na to, da je njegovo premoženje neaktivno, organizirati se mora s pravniki ipd. "Izgube so precejšnje. Ni stanovanja in ni denarja," pravi Masten.

"Predraga posojila - izguba denarja za druge namene"
V nadaljevanju je beseda tekla o posojilih. Posojila, sklenjena v letih 2007 in 2008, so imela izjemno nizke pribitke na euribor (bazično obrestno mero) in je zato treba zanje danes, ko je euribor nizko, plačevati zelo nizke obroke, a taka ugodna situacija ne bo trajala večno, stanje na tem področju popisuje ekonomist. Drugače je po njegovih besedah s posojili, najetimi v letih 2008 in 2009, za katera velja, da imajo zdaj nizke obrestne mere, ki pa bodo čez čas, ko se bo zgodil zasuk na borzah, postale zelo visoke.

"Vsi tisti, ki so kupili stanovanja predrago – in vse, kar je bilo nad 2.000 evrov za kvadratni meter, je bilo po mojem mnenju z dolgoročnega vidika predrago - bodo svoja posojila morali odplačati. Za razliko te vrednosti bodo na dolgi rok izgubili premoženje. Enostavno so s finančnega vidika storili napako. To bo izguba premoženja za neke druge namene – varčevanje za starost ipd. To pomeni, da bo imel ta nepremičninski balon trajne negativne posledice za blaginjo ljudi," opozarja sogovornik.

"Ne smemo čakati, da nas bo spametoval dobrohotni striček ali država"
"Zato me tudi preseneča, da se v trenutni debati, ko se ne ve, kam se bodo cene obrnile, tako zelo enostavno dopušča zavajanje, kaj je normalna cena, zakaj, kako in kaj lahko trg prenese. Bolj lahkoverni gredo v upanju, da so to neke normalne cene, v nakupe in se bodo prej ali slej soočili z izgubo premoženja in tako ne bodo imeli finančnih virov za varčevanje v druge namene, če bodo morali plačevati posojila. To bo negativno vplivalo na potrošnike in na vsakem posamezniku je, da se tu informira. Ne smemo čakati, da bo neki dobrohoten striček ali država ljudi spametovala. Treba je biti racionalen pri teh odločitvah in paziti, ko gre za velike vsote denarja, ki lahko pomembno vplivajo na dohodke v prihodnosti," je Masten sklenil pogovor.