Geodetska uprava (Gurs) je na začetku aprila objavila poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2024. Na Gursu ugotavljajo, da se je lani na slovenskem nepremičninskem trgu tretje leto zapored nadaljeval trend upadanja števila kupoprodaj vseh vrst nepremičnin, na drugi strani pa rastejo cene nepremičnin.

"Kljub postopnemu zniževanju bančnih obrestnih mer, razmeroma ugodnim makroekonomskim kazalnikom in še vedno visokemu povpraševanju po nepremičninah se je število transakcij zmanjšalo. K temu so v manjši meri prispevale vladne napovedi uvedbe obdavčitve premoženja v obliki stanovanjskih nepremičnin ter omejitve kratkoročnega oddajanja nepremičnin, v večji meri pa predvsem nadaljnja visoka rast cen, ki omejuje dostopnost nepremičnin širšemu delu prebivalstva," ugotavljajo na Gursu.

Rast cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za gradnjo v letu 2024 po navedbah Gursa sicer ni bila tako izrazita kot v rekordnem letu 2022, vendar je bila razmeroma visoka. Po Sloveniji so cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah zrasle za 10 odstotkov, cene stanovanjskih hiš za devet odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa so zrasle za kar 17 odstotkov.

"Ob rasti cen nepremičnin se je na drugi strani precej zmanjšalo število prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskih hiš. Po Sloveniji se je lani prodalo od 15 do 20 odstotkov manj stanovanj kot leta 2023, število prodaj stanovanjskih hiš pa je bilo manjše za 10 do 15 odstotkov. V primerjavi z vrhom leta 2021 se je število prodaj tako stanovanj kot stanovanjskih hiš zmanjšalo za 35 do 40 odstotkov. V zadnjih treh letih je najbolj izrazit trend upadanja zemljišč za gradnjo stavb. Število prodaj zazidljivih zemljišč za gradnjo stavb se je v letu 2024 v primerjavi z letom 2023 zmanjšalo za 20 odstotkov, v primerjavi z letom 2021 pa za več kot 45 odstotkov," navaja Gurs.

Najdražji m2 stanovanj na Rudniku v Ljubljani in v Kranjski Gori

Največja rast cen stanovanj je bila v Ljubljani, kjer so se cene stanovanj povečale za 13 odstotkov. Sledi Obala oziroma Koper z 12-odstotno rastjo ter Celje in Maribor, kjer so se cene zvišale za 10 odstotkov. Najnižja rast med petimi največjimi mesti je bila v Kranju, kjer so se cene stanovanj povečale za štiri odstotke. Precej so se podražila tudi stanovanja v severni in južni okolici Ljubljane, kjer so se cene lani zvišale za 12 oziroma 11 odstotkov.

Najvišja cena m2 prodanih stanovanj je bila v slovenski prestolnici, kjer se je po ugotovitvah Gursa cena v povprečju zvišala za 500 evrov na m2 in presegla 4.500 evrov/m2. Glede na podatke Gursa je bila povprečna cena stanovanja v Ljubljani lani najdražja na območju Rudnika (4880 evrov/m2). Sledita pa mu območji Viškega polja, Brda in Vrhovcev ter centra Ljubljane (4770 evrov/m2).

Druge najdražje so bile cene stanovanj na območju Slovenskega primorja (Koper, Piran, Portorož, Izola in Ankaran), kjer je lani povprečna cena stanovanja znašala 4.320 evrov/m2 in se je v primerjavi z letom 2023 dvignila za 430 evrov na kvadratni meter. Tretje najdražje so bile nepremičnine v t. i. alpskem turističnem območju (Kranjska Gora, Bled in Bohinjsko jezero), kjer je bila srednja cena prodanih stanovanj 3.820 evrov/m2. V primerjavi z letom 2023 se je cena celo znižala za 110 evrov na kvadratni meter. Kljub temu med najdražja stanovanja v državi sodijo tista v Kranjski Gori z okolico, kjer je povprečna cena prodanih stanovanj znašala kar 4810 evrov/m2.

Lani so bila najcenejša stanovanja v Prekmurju, kjer se je sicer srednja cena 1.550 evrov/m2 zvišala za 250 evrov, v Zasavju (Trbovlje, Hrastnik in Zagorje ob Savi), kjer se je srednja cena prodanih stanovanj (1.530 €/m2) zvišala za 150 evrov in v Beli krajini, kjer bila srednja cena stanovanj ponovno najnižja v Sloveniji (1.430 evrov/m2). V primerjavi z letom 2023 se je zvišala za 170 evrov.

Višje tudi cene stanovanjskih hiš

Cene hiš so bile lani prav tako najvišje v Ljubljani, kjer je povprečna cena prodanih stanovanjskih hiš s pripadajočim zemljiščem znašla 405 tisoč evrov, cene pa so bile v primerjavi z letom 2023 za 25 tisoč evrov višje. Ljubljani sledita alpsko turistično območje, kjer se je srednja cena (350 tisoč evrov) v primerjavi z letom 2023 zvišala za 12 tisoč evrov, in Slovensko primorje, kjer se je povprečna cena (308 tisoč evrov) v primerjavi z letom prej zvišala za osem tisoč evrov.

Ali se nepremičninski trg res ohlaja

"Ob upadanju števila transakcij ter rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se zdi, da smo v samem vrhu nepremičninskega cikla in postopoma prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države," so med drugim ugotavljali na Gursu.

Z ohlajanjem trga se ne strinja Direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS-ju Boštjan Udovič. "Na tej točki se z Gursom ne morem strinjati, saj število poslov upada že od leta 2021 (kar ste ugotovili zgoraj), cene pa ves ta čas (sicer ne tako strmo kot prej) rastejo. To gre pripisati predvsem temu, da povpraševanje še vedno močno presega ponudbo, na trgu pa je očitno tudi dovolj denarja, da se nepremičnine relativno hitro prodajo. To še posebej velja za bolj zaželene lokacije, na katerih cene posledično tudi najbolj rastejo," je pojasnil za MMC. Po njegovem mnenju kakšnega znatnega padca cen ne gre pričakovati, dokler se ne bo bistveno povečala ponudba ali zmanjšalo povpraševanje. "Za to pa ima država na voljo več ukrepov," pravi.

Vzrokov, zakaj na eni strani upada število prodaj, cene pa kljub temu rastejo, je po njegovem mnenju več. "Na upad števila poslov so gotovo vplivale višje obrestne mere, ki so skupaj z visokimi cenami močno zmanjšale število nakupa zmožnih oz. kreditno sposobnih. V zadnjem času smo priča tudi gospodarski negotovosti, kar ima gotovo tudi svoj vpliv. Verjetno bi lahko dodali tudi kakšen manj pomemben dejavnik, ki pa ravno tako prispeva h končni sliki," pravi Udovič.

Sicer pa, kot pravi, še vedno velja, da se nepremičnine najhitreje prodajo tam, kjer je povpraševanje največje. "Stanovanja v Ljubljani in v turističnih središčih tako na novega lastnika običajno ne čakajo prav dolgo. Zanimanja je še vedno veliko. To je tudi glavni razlog, da cene na teh lokacijah še vedno rastejo," je še glede hitrosti prodaje stanovanj pojasnil direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami.