Sredino Poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije o nepremičninskem trgu za leto 2023 kaže, da je število kupoprodaj še naprej upadalo, a cene so vseeno, sicer res počasneje, še naprej rasle. "Predvsem je težava v tem, da ni ponudbe dobrih nepremičnin na dobrih lokacijah, zato so cene sorazmerno narasle, ker so bili ljudje pripravljeni plačati tudi višjo ceno kot sicer, glavni razlog je ponudba," je za MMC, zakaj cene rastejo, čeprav prodaja pada, pojasnila Stanka Solar iz STAN nepremičnin, ki so locirane v Ljubljani.

"Prodajalo se je tako rekoč vse od stanovanj do hiš, zemljišč, nekoliko manj poslovnih prostorov. Vodijo manjša stanovanja, garsonjere, enosobna, dvosobna stanovanja, je pa povpraševanje tudi po večjih enotah, tako da prodajajo se vse nepremičnine, ki so kolikor toliko v realno sprejemljivem stanju in v realno sprejemljivih cenah," pa je za MMC leto 2023 opisal Branko Potočnik iz INSA nepremičnin in tudi on dodal, da je cena najbolj odvisna od premajhne ponudbe na trgu. Ponudba glede na povpraševanje je po njegovih besedah na Štajerskem, kjer delujejo, absolutno premajhna.

Višjim cenam nepremičnin pomaga tudi inflacija

K dvigu vseh cen vedno prispeva tudi inflacija. "Da, delno je tudi inflacija, ampak ponudba je glavna težava trga, pomanjkanje ponudbe nepremičnin na iskanih lokacijah," je glede vpliva inflacije odgovorila Solar in dodala, da se zgradi "absolutno premalo", da bi lahko ponudba ujela povpraševanje.

"Na cene je deloma vplivala tudi inflacija, deloma, sicer v drugi smeri, višja obrestna mera, vsi ti dejavniki vplivajo na samo ceno nepremičnine. Da zaradi inflacije še prav posebej rastejo cene nepremičnin, bi težko rekel, ampak seveda to vpliva, inflacija pobere recimo deset, devet odstotkov letno, to prinese razvrednotenje nepremičnine in cena tudi zaradi tega naraste," je dejal Potočnik o inflaciji.

Cenovna nedostopnost in precenjenost

Solar je glede padca kupoprodaj v lanskem letu izpostavila tudi to, da nepremičnine, ki so v ponudbi, veliko ljudem cenovno preprosto niso dostopne. "Druga težava pa je, da nekatere nepremičnine niso ravno na lokacijah, kjer bi jih ljudje, ki imajo denar, želeli kupiti. Zato se nepremičnine na boljših lokacijah, ki imajo vso ustrezno infrastrukturo, kar je zdaj obvezna osnova, kot so parkirna mesta, dvigala, balkoni in da gre za novejšo stavbo, prodajajo za višje cene," je navedla.

Veliko nepremičnin na trgu se težko proda, ker so preprosto precenjene, prodajalci želijo preveč. "Predvsem so to tiste nepremičnine, ki so potrebne temeljite obnove, druga težava je lahko ta, da niso na ustreznih lokacijah, in tretja težava je previsoka cena glede na to, kaj nepremičnina ponuja," je pojasnila Solar.

Višje obrestne mere so podražile kreditiranje

Enega od krivcev za ohlajanje nepremičninskega trga na geodetski upravi vidijo v obrestnih merah, ki so se zvišale in podražile kreditiranje prebivalstva. Veliko njihovih kupcev nepremičnin sicer, tako Solar, posojila sploh ni potrebovalo, ker so opravili nakup v celoti z lastnimi sredstvi. "Bodisi so imeli dovolj prihranka na banki, lahko so prodali obstoječe nepremičnine, jih zamenjali za novejše, nekaj je bilo dedovanja, pa tudi ko so zapirali podjetja, predvsem družinska podjetja, so del sredstev vložili v nakupe nepremičnin kot naložbo," je pojasnila, da pri veliko transakcijah financiranje bank sploh ni potrebno.

"Strinjam se s tem, da je v določenem trenutku zaradi zvišanja obrestnih mer nastalo zatišje, nekateri so se ustrašili, da denar ni več zastonj, to se zdaj že popravlja. To je normalna posledica, ki se zgodi na trgu, najprej se ustrašiš, kaj zdaj to pomeni, joj, ampak potem se ljudje nekako prilagodijo in čez neki določen čas pač vidijo, da je to realni svet, in če nato želijo kupiti nepremičnino, bodo pač plačali," pa je Potočnik komentiral vpliv višjih obrestnih mer in dodal, da se mu zdi bolj nerealno tisto stanje prej, ko so bile obrestne mere pri ničli in je bil denar "tako rekoč zastonj".

Nakupi z "gotovino"

Nakupov brez sofinanciranja bank z "gotovino" je bilo v agenciji STAN v lanskem letu okoli 60 odstotkov. "V veliki večini vsi želijo naložbo, ki je donosna in predvsem tudi varna, ne glede na to, da je donosnost manjša, kot če bi vložili v investicijske sklade ali kaj podobnega. Nepremičnina bo ostala, varnost naložbe je tu v ospredju," je pojasnila Solar.

Na Štajerskem je v nasprotju z Ljubljano t. i. gotovinskih nakupov veliko manj. "Moram priznati, da ne vem, ali smo imeli kakšno transakcijo. Večinoma so bili vsaj v neki manjši meri prisotni hipotekarni krediti ali pa pa kakšno drugo financiranje. Da bi pa samo z gotovino kar s kakšnim kovčkom kdo prišel in rekel, da kupi nepremičnino, tega pa na Štajerskem nimamo," je povedal Potočnik.

Padec prodaje zazidljivih zemljišč

Največji upad je po podatkih geodetske uprave doživela prodaja zemljišč za gradnjo stavb. Je to znak, da se ustavlja gradnja?

"Osnovna težava ni to, da se ustavlja gradnja, težava je, da ni ustreznih parcel. Investitorji niso pripravljeni kupovati parcel na ne zelo iskanih lokacijah in tam graditi. V ponudbi ni parcel, ki bi jih bili investitorji pripravljeni kupiti, pri parcelah na dobrih lokacijah pa se zapleta s sprejemanjem občinskih prostorskih načrtov," je odgovorila Solar in dodala, da je lanske podatke težko primerjati s podatki iz prejšnjih let, ko je bila večja ponudba za investitorje zanimivih parcel.

"Investitorji so previdnejši, kot so bili včasih, ko so kar po 1000, 2000 stanovanj gradili naenkrat. Dva, trije investitorji v nekem časovnem obdobju na primer, govorim o Štajerski, zdaj tega ni. Zdaj zgradijo 50, 70 stanovanj in počakajo, da se to proda, načrtujejo naslednjo gradnjo in tako dalje," je opisal stanje na Štajerskem Potočnik.

Glede prodaje stavbnih zemljišč je tudi Potočnik opozoril na prostorsko omejitev. Prodaja pada, ker ni ponudbe. "Če imamo 100 enot in če se teh 100 enot počasi porabi, jih ni več. Trend prodaje ne more ostati enak. Zemljišč je vedno manj, kakovostnih zemljišč je vedno manj, prodajajo pa se potem starejše hiše, ki se rušijo," je pojasnil.

LJ: Slabega pol milijona za povprečno novo trisobno stanovanje

"Za zdaj vsaj mi ne pričakujemo večjih sprememb, predvsem vidim težavo v tem, da tudi letos ni zadostne ponudbe. Težava ni samo pri nakupih stanovanj, ampak tudi pri najemih, prav tako na poslovnem delu. Večjih sprememb cen ne pričakujemo, banke so začele rahljati pogoje financiranja, kar bo povzročalo ponovno večje povpraševanje in dodaten pritisk na ponudbo," je napoved strnila Solar.

"Nepremičnine, ki so v izgradnji, so marsikateremu kupcu nedosegljive, če nima svoje lastne manjše nepremičnine, ki bi jo lahko prodal. V povprečju boste za trisobno stanovanje v Ljubljani, ki je novogradnja, odšteli od 430.000 do 470.000 evrov, in če govorimo o nekom, ki prvič rešuje svoje stanovanjsko vprašanje, bo to kar precej težko," je povedala Solar.

"Realnost je takšna, da tisti, ki si lahko privošči nepremičnino in jo res želi imeti, bo naredil vse, da jo bo dobil, če se bo le dalo. Žal je veliko mladih družin, ki si ne morejo kupiti stanovanja, ampak če pogledam sebe, saj si nisem prvega stanovanja kupil že pri 20, 30 letih, od kod? S čim?" je glede nedosegljivosti novogradenj za povprečne plače odgovoril Potočnik.

Občutnejši padec cen le v črnem scenariju nove krize

Poročilo geodetske uprave ugotavlja, da smo v fazi ohlajanja oziroma upočasnjevanja nepremičninskega cikla, a potencialni kupci vseeno ne morejo upati na občutnejši padec cen v bližnji prihodnosti.

"Ne, za zdaj ne. Res je, da se trg glede cen umirja, a ponudbe je malo in prodajalci niso naklonjeni nižanju cene, sploh tisti na dobrih lokacijah, in potrpežljivo čakajo. Kupci pa so zdaj bolj premišljeni, čakajo, gledajo, ne odločajo se hitro. Vsi imajo pomislek, če kupijo za visoko ceno, ne glede na inflacijo, kaj se bo zgodilo čez leto, dve," je še povedala Solar.

Občutnejši padec cen nepremičnin bi pomenil, da je na vrata že potrkala nova gospodarska kriza, sta prepričana sogovornika. "Za zdaj tega še ni na vidiku, ne glede na to, kaj se dogaja s projekti v Avstriji in Nemčiji, pri nas tega ni čutiti. Največja težava je dobiti ljudi za delo, ne pa, da bi jih odpuščali," je sklenila Solar.

"Težko rečemo, kam bo zapeljalo leto 2024, ker je veliko odvisno od svetovnih razmer na trgu. Če se bo zgodilo kar koli drastičnega, tako kot se je ukrajinska vojna, zna to vplivati na naš nepremičninski trg. Vedno pravim, da je vse odvisno od gospodarstva, če gospodarstvo dobro dela, imajo ljudje zaposlitev, bodo dobili posojila in si bodo lahko kupili nepremičnine. Če gospodarstvo začne šepati, je težje dobiti zaposlitev, še težje je dobiti posojilo in kupiti nepremičnino. Če imamo zdravo gospodarstvo in ni precejšnjih nihanj, ne pričakujem velikih sprememb. Trenutno sem optimist, gledam zelo pozitivno na vse skupaj in mislim, da bo tudi v nadaljevanju nekako potekalo v normalnih mejah," je svojo napoved za leto 2024 strnil Potočnik.