Slovenija v primerjavi s povprečjem EU-ja nameni desetkrat manj sredstev za urejanje stanovanjskih vprašanj. Smernice politike na tem področju so širokopotezno zastavljene od leta 2015 (Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu), v praksi pa se ukrepi snujejo in premikajo počasi. "Pa vendar se premika," bi lahko rekli, saj se je Stanovanjski zakon (SZ-1) dopolnil v letih 2017 in 2019 in se bo tudi letos, če bo sprejet zdajšnji osnutek. Ta je v javni obravnavi do 20. avgusta. Prejšnja vlada je zasnovala obširen zakon s skoraj 260 členi, na katerega je ministrstvo za okolje in prostor prejelo 400 pripomb, zlasti s področja upravljanja večstanovanjskih stavb (register in mandat upravnikov, soglasja v večstanovanjskih stavbah, delitev stroškov po površini namesto številu stanovalcev, vodenje ločenega računa za rezervni sklad), predlogi so se nanašali tudi na instrumente najemne politike. Šarčeva vlada je odšla in na MOP-u (vodi ga Andrej Vizjak) so pod Janševo vlado ocenili, da z nujnimi rešitvami ne morejo več odlašati. Zato so se nekaterim v predlogu novega zakona izognili, posvetili pa so se postopnemu povišanju neprofitne najemnine ob hkratnem dvigu subvencij in vzpostavitvi javne najemniške službe.

Predlog vsebuje še več določb: med njimi obvezo, da bi občine pri prodaji zemljišč za gradnjo večstanovanjskih stavb morale prednost dati stanovanjskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam. Predvideno je tudi krajšanje odpovednih rokov najemne pogodbe (z 90 na 60 dni, za izselitev v sodnem postopku se rok skrajšuje na 30 dni).

Vlada oziroma MOP molči o kakšnem sistemskem viru, denimo o tem, da bi se za stanovanjsko politiko namenjala sredstva iz nepremičninskega davka; niti ni omembe kakršne koli zaveze, da bi država za to področje namenila (kot je povprečje EU-ja) 0,4 odstotka BDP-ja. Ta cilj je razglašala prejšnja vlada, v kateri sta imela roko nad pripravo osnutka zakona zlasti SMC in Levica. Vendar pa se MOP ni odpovedal prenovi stanovanjske politike. Menda jo je le preložil za nekaj let. Natančneje, za približno tri leta.

Spet smo tudi pri davkih

Medtem ko nekateri poudarjajo nujnost zagotovitve sistemskega vira za stanovanjsko področje, pa Anton Kožar, soavtor osnutka izhodišč za prenovo stanovanjske zakonodaje, pravi, da dodatni sistemski vir in dodatno prisesanje na proračun niti nista potrebna, "ampak je že na samem stanovanjskem trgu dovolj denarja, samo karte je treba premešati in treba si je nehati lagati. Pri najemninah se sprenevedamo. Sivi najemni trg v bistvu deluje. Vendar ni varen. Sistemski viri so seveda dobrodošli, če si jih država lahko privošči. Niso pa nujni. Toliko je sive ekonomije na najemnem trgu, da se jo da urediti z davki." Kožar poziva k neki "normalni" obdavčitvi tržnih najemnin. "Ta najemnina, ki efektivno znaša 23,37 odstotka (od najemnine odštejemo normativne stroške v višini 15 % in na ostanek plačamo cedularni davek v vrednosti 27,5 odstotka; op. a.), je previsoka in sam kot ekonomist zagovarjam sivi trg. Boljše je, da vsaj ta dela kot nobeden. Zmanjšati je torej treba to obdavčitev." Sivi trg pomeni, da se del najemnine plača in odvede davek, del pa gre najemodajalcu na roko. Veliko pa je tudi črnega trga, ko država od pobranih najemnin ne dobi nič davka, in tu zeva precejšen davčni izpad.

"Ne smemo priti tako daleč, da bi rekli, da se oddajanje na črno splača. Mislim, da so kršitve zakonodaje sankcionirane. Nekoga, ki oddaja na črno, lahko obišče kakšna inšpekcija, pa se potem račun ne izteče tako, kot si je ta posameznik zamislil," doda Anita Hočevar Frantar, vodja sektorja za stanovanja na MOP-u.

Davčna inšpekcija se je denimo lotila odmevne akcije preverjanja oddajanja prek spletnih platform, kot je Airbnb, stanovanjsko inšpekcijo pa naj bi po predlogu novega zakona okrepili za pet ljudi.

Na reformo stanovanjske politike bo treba počakati

Temeljita prenova stanovanjskega področja bi pomenila uvedbo stroškovne najemnine, ki bi lastnikom javnih najemnih stanovanj – stanovanjskim skladom – omogočala pokritje amortizacije, stroškov in sredstva za investiranje v nove gradnje. Ker večina upravičencev (stroškovna najemnina bi pomenila ponekod tudi več kot dvakratni dvig v primerjavi z neprofitno najemnino) povečanja finančno ne bi zmogla, bi zlasti državni proračun, nekaj tudi občine, primaknili k najemnini. Socialni transfer, ki bi nadomestil zdaj razdrobljene subvencije (teh je za okoli 15 milijonov), bi se imenoval stanovanjski dodatek in bi stal okoli 40 milijonov letno. Do njega bi bili upravičeni tudi tisti, ki bivajo v tržnem najemu (danes je teh okoli 4000) in zanj izpolnjujejo pogoje.

Namesto tega se osnutek predloga novega stanovanjskega zakona osredotoča na nekatere popravke. Ob njem pa se znova razvnema tudi debata, zakaj vlada ne prisluhne naraščajočim potrebam ranljivih skupin, mednje sodijo mladi in starejši, in zakaj ne pospeši gradnje. Je pa treba povedati, da bomo v prihodnjih letih poleg zasebnih luksuznih gradenj priča tudi širitvi fonda javnih najemnih stanovanj. Samo republiški stanovanjski sklad SSRS bo že letos in prihodnje leto na trg spravil okoli tisoč enot. Potreb je seveda desetkrat toliko.

Zadolževanje skladov, toda ne brez lastnih virov

Stanovanjski skladi pozdravljajo rešitev v predlogu zakona, po kateri bi lahko povečali lastno zadolžitev. Republiški sklad bi imel drugače dovolj sredstev le nekje do leta 2022. Vendar direktor SSRS-ja Črtomir Remec opozarja na primer, ko se je sklad novembra 2018 za 50 milijonov evrov zadolžil pri Razvojni banki Sveta Evrope (CEB) in je ta zahtevala tudi lastno udeležbo sklada pri projektih. Brez dokapitalizacije sklada ali sistemskega vira in pa brez reforme, ki bi prinesla stroškovne najemnine, dvig zadolžitve ne pomaga veliko. SSRS se zdaj lahko zadolži za največ 30 odstotkov namenskega premoženja, po predlogu zakona bi se za 50 odstotkov, kar je približno 100 milijonov.

Neprofitni najem

Cilj načrtovanih popravkov stanovanjskega zakona, ki je vendarle v korist skladom, pa je zvišati neprofitno najemnino in skladom (zlasti občinskim) čez tri leta zagotoviti skupaj 11 milijonov višje neto prilive. Skladi namreč od leta 2008, zato da se izogibajo poslovanju z izgubo, prodajajo javna najemna stanovanja. To je treba nemudoma ustaviti, že nekaj let priznavajo tudi politične stranke.

Načrt ministrstva je zato z inflacijo uskladiti višino točke neprofitne najemnine, ki vse od 2007 znaša 2,63 evra, na 3,50 evra. Vsako leto do 2023 bi se višina točke dvignila za 10 odstotkov. S tem bi narasle neprofitne najemnine, "za socialno šibke pa je s predlogom zakona v celoti poskrbljeno. Nujno je treba povedati, da se za nikogar, ki je danes in bo tudi po novem sistemu upravičen do subvencije neprofitne najemnine, ne spremeni nič. Zanj se najemnina v končni posledici ne bo povečala. Povečuje se odstotek financiranja neprofitne najemnine z 80 odstotkov na 85 odstotkov", miri Anita Hočevar Frantar z MOP-a.

Na ministrstvu navajajo primer tričlanskega gospodinjstva, ki živi v neprofitnem stanovanju (teh je v državi odločno premalo, le nekaj čez 17 tisoč ali tri odstotke celotnega fonda), velikem 55 m2. Po zdaj veljavnem točkovanju je neprofitna najemnina za takšno stanovanje 214,50 evra. Po novem točkovanju pa bi znašala 285,45 evra. Tričlansko gospodinjstvo s 1400 evri mesečnih dohodkov dobi subvencijo in za najem plača dobrih 111 evrov, enak znesek bi plačevalo tudi naprej. Tisto tričlansko gospodinjstvo, katerega mesečni dohodek presega 1648 evrov, ki pomeni mejo za pridobitev subvencije, pa bi po predlogu plačalo polno neprofitno najemnino, torej 285 namesto 214 evrov, skupaj 70 evrov več.

Vprašanje je, zakaj nekateri z višjimi (bolje rečeno visokimi) prihodki sploh bivajo v neprofitnih stanovanjih. In naprej: zakaj se MOP ne osredotoča raje na preverjanje upravičenosti do neprofitnega stanovanja. Anita Hočevar Frantar odgovarja: "Preverjanje je bilo spremenjeno z novelo stanovanjskega zakona v letu 2017. Lastniki stanovanj morajo vsaka tri leta obvezno preveriti finančno oziroma premoženjsko stanje najemnikov. Ti morajo predložiti podatke. Na njihovi podlagi občine/stanovanjski skladi ugotovijo, ali so še upravičeni do neprofitne najemnine. Če so se jim dohodki povišali, ostanejo najemniki v neprofitnem stanovanju, vendar se jim neprofitna najemnina spremeni v tržno. In obratno …" Za upravičenost do subvencije pri plačilu tržne najemnine pa CSD-ji upravičenost preverijo vsako leto. Iz preteklih izjav direktorjev občinskih skladov pa izhaja, da je preverjanje pogosto otežkočeno, vendar je ekscesnih primerov, ko bogati izkoriščajo sistem, tudi zelo malo.

Javna najemniška služba

Med določbami predlaganega stanovanjskega zakona je tudi vzpostavitev javne najemniške službe (JNS), prek katere bi najemodajalci lahko oddali stanovanje v dolgoročni najem kar republiškemu stanovanjskemu skladu, ta pa naprej tistim, ki so upravičeni do neprofitnega najema. Kdo bi sploh oddal svoje stanovanje skladu za najmanj tri leta, tudi če bi bil deležen 50-odstotne davčne olajšave (čeprav je ministrstvo za finance še ni odobrilo) in bi bil razbremenjen vsakega stika in težav z najemniki, če pa lahko na črnem trgu zaračuna verjetno dvakrat toliko, kot bi mu bil pripravljen ponuditi sklad? Njegov direktor Črtomir Remec se tega zaveda. Prepričan je, da lahko pravi JNS deluje le, "če se bodo tudi zadeve na ravni inšpekcije zaostrile in bodo lastniki stanovanj ugotovili, da na ta način na črno ne bodo več mogli delovati".

Znova, zakaj bi nekdo oddal stanovanje javni najemni službi? Anita Hočevar Frantar našteva: "Odpadle bodo vse bojazni glede sklepanja pogodb, glede izterjave od najemnikov in glede morebitnih odpovedi. Država bo pokrila subsidiarno odgovornost JNS-ja za neplačilo in tveganja, če je stanovanje prazno. Tako da bo lastniku dohodek tako rekoč zagotovljen. Če sam oddaja na trgu, pa se mora s tem tveganjem tudi sam spopasti."

"Spopadanje" na trgu mnogokrat pomeni zgolj čisto goljufanje države oziroma davkoplačevalcev. Spet, pri oddajanju v najem vedno znova trčimo v davčno politiko. Obdavčitev je cedularna, ne všteva se v dohodnino, prejšnja vlada jo je nekoliko povečala. Zdajšnja bi, če bi se najemodajalec odločil za oddajanje prek republiškega sklada, uvedla 50-odstotno olajšavo. Anton Kožar koristno opozori na težavo, da ne vemo, komu je ta olajšava namenja. Zgolj fizičnim osebam? Kaj pa pravnim? Tudi te zanimajo olajšave, saj so za namen oddajanja prek Airbnbja kar nekaj vložile v gradnjo ali opremo stanovanj. Kožar meni tudi, da ob širitvi neprofitnega fonda stanovanj v državi ni obenem spodbud za zasebnike, da bi tudi ti gradili za najem. Zdaj gradijo le za prodajo.