Trend upada prometa na trgu stanovanjskih nepremičnin se nadaljuje tudi letos. Število poslov se je lani glede na letno poročilo Geodetske uprave (Gurs) od aprila naprej v medletni primerjavi zmanjševalo, najbolj izrazito ob koncu leta. Cene so v prvem delu leta 2022 krepko rasle in na letni ravni dosegle nove rekordne vrednosti. Njihova rast se je v drugi polovici leta ustavila, a se za zdaj še niso bistveno spremenile.

Podatkov za prvo četrtletje letošnjega leta še ni, je pa glede na razpoložljive podatke za januar in februar mogoče potrditi, da se je umirjanje aktivnosti nadaljevalo, je za STA povedala Ajda Kaluža, ustanoviteljica družbe Arvio, ki se ukvarja z analizo nepremičninskega trga.

Ponekod je promet upadel za 30 odstotkov

"Na nekaterih lokacijah je promet glede na enako obdobje lani padel tudi do 30 odstotkov. Ni pa bil tolikšen padec opažen na najaktivnejših trgih, kot sta Ljubljana in Maribor. Vsekakor se trend upada poslov v prvih mesecih letošnjega leta nadaljuje," je dejala.

Ob upadu prometa za zdaj ni znakov bistvenih sprememb nivojev cen stanovanjskih nepremičnin. "Na stanovanjskih trgih, ki nas običajno najbolj zanimajo, kot so Ljubljana, Maribor in Obala, trenutni podatki ne kažejo bistvenih sprememb cen. Cene so se spremenile za največ dva odstotka, kar je v skladu s pričakovanji strokovnjakov," pravi Kaluža.

"Cene nepremičnin so namreč bolj 'lepljive', kar pomeni, da se v običajnih razmerah ne spreminjajo hitro. Glede na skokovito rast teh cen v preteklih letih pa vidimo, da večjih sprememb cen ni mogoče izključiti," dodaja.

Cene se nižajo pri slabših nepremičninah

Nepremičninski posrednik Alen Komić iz družbe ABC nepremičnine je za STA povedal, da splošnega popravka cen kljub nekoliko manj realiziranim poslom v primerjavi z enakim obdobjem lani trenutno še ne opažajo.

"Rast cen se je gotovo ustavila. Cene pa so se nekoliko znižale le pri tistih nepremičninah, ki niso najboljše v smislu, da so na slabših lokacijah, pravno niso popolnoma urejene, so na vrhu stavb brez dvigala in podobno," je dejal in dodal, da je, ko povpraševanje nekoliko upade, pričakovano in logično, da se slabše nepremičnine dosti težje prodajo in je potreben določen popravek pri ceni.

"Lani, ko je trg dobesedno 'podivjal', so se zaradi slabe ponudbe prodajale tudi slabše nepremičnine po visokih cenah. Letos je trg v tem smislu veliko bolj normalen, saj ga do njegovih limitov ne silijo več rekordno nizke obrestne mere," je ocenil Komić.

Trg se je ob zvišanju obrestnih mer umiril in v določeni meri tudi normaliziral, je dodal. "Lani se nam je zgodilo, da se je nekaj poslov sklenilo tudi nad oglaševano ceno, kar je v letošnjem letu redek primer. Običajno se posli sklepajo po nekoliko nižji ceni od oglaševane, v povprečju za okoli pet odstotkov," je ocenil.

Cene se običajno znižajo nekaj mesecev po zmanjšanju povpraševanja

V nepremičninski družbi Remax Slovenija letos ne zaznavajo ne rasti ne padca cen. "Opažamo, da so oglaševane cene, ki jih v naši agenciji nastavimo na podlagi analize trga za vsako posamezno nepremičnino, zastavljene dokaj realno. Lani je bil trg prodajalcev precej živahen, saj so se nepremičnine, ki so prišle v našo bazo, dokaj hitro prodale, zato za zdaj še ni zaznati večjih tenzij po znižanju oglaševanih cen. To se običajno zgodi nekaj mesecev po zmanjšanju povpraševanja pri nepremičninah, ki dalj časa ostanejo na trgu," je za STA povedal direktor družbe Igor Horvat.

Velike pocenitve stanovanjskih nepremičnin ne pričakujejo, saj se cene kreirajo glede na razmerje med ponudbo in povpraševanjem na trgu. "Glede na to, da je ponudbe nepremičnin na mnogih trgih še zmeraj premalo glede na povpraševanje, število neprodanih novogradenj ni veliko, podjetja in prebivalstvo pa niso prezadolženi, velikih sprememb cen nepremičnin v kratkem ne pričakujemo. Soočamo pa se tudi z visoko inflacijo in podražitvami gradbenega materiala in storitev," je dejal Horvat.

GURS je v letnem poročilu ocenil, da je v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presegalo ponudbo in se je večina novih stanovanj prodala že v predprodaji oz. v času gradnje, v zadnjem času pa da je bilo že zaznati manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so v gradnji.

"Mislim, da je to posledica začetnega šoka dražjega in težjega zadolževanja pri bankah. Ta šok počasi že popušča, tako da se povpraševanje v zadnjih mesecih spet krepi oz. vrača na normalne ravni. Nekaj k temu pripomore tudi letni čas, saj je spomladi tradicionalno več povpraševanja po vseh nepremičninah kot pozimi," je povedal Komić.

Kaluža pravi, da so pri novih stanovanjih evidence v Sloveniji bistveno slabše kot za sekundarni trg, saj investitorji teh poslov ne poročajo v evidenco trga nepremičnin. "Predpostavimo pa lahko, da je spremenjeno vedenje kupcev zaznati tudi pri novogradnjah, zato verjamem, da so opažanja, ki jih navaja GURS, upravičena," je dejala.

Poka nepremičninskega balona ni pričakovati, kupci in investitorji so previdnejši

Horvat je dejal, da kupci, ki financirajo nakup s posojili, postajajo previdnejši. Treba pa je upoštevati, je dodal, da na povpraševanje po nepremičninah vpliva tudi več drugih dejavnikov, kot so inflacija, gospodarsko stanje in stopnja zaposlenosti, višina depozitov prebivalstva na bankah, "ki pa je še vedno zelo ugodna, kar ugodno vpliva na povpraševanje na nepremičninskem trgu in ohranja stabilnost".

Geodetska uprava je tudi ocenila, da bo, ko bo na trg prišla večja količina novih stanovanj, ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje ter da je takrat pričakovati skokovit padec števila transakcij, podobno kot se je to zgodilo ob krizi leta 2008. Poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin pa po mnenju GURS-a ni pričakovati.

"Investitorji, s katerimi govorimo, poudarjajo, da tokrat ni tolikšne zaloge neprodanih stanovanj in da so se iz pretekle krize tudi oni naučili ter mnogokrat investicije izvajajo v fazah. To bi moralo v praksi pomeniti, da lahko nadaljnjo investicijo ustavijo, če prve zgrajene enote niso prodane," je povedala Kaluža. Kar se tiče padca števila transakcij, pa za zdaj ne kaže, da bi se trend manjšanja prometa, ki se je začel v drugi polovici lanskega leta, spremenil, je dodala.

"Opaziti je, da marsikateri investitor zaradi dražjega zadolževanja, visokih cen materialov, težje dostopne delovne sile ipd. že razmišlja, ali sploh začeti z gradnjo stanovanj v letih 2023 in 2024 ali je bolje s tem nekoliko počakati," je dejal Komić in dodal, da bi to lahko nakazovalo, da bo v prihodnjih letih novih stanovanj na trgu manj, kot jih je bilo v zadnjih nekaj letih ali letos.

"To pa pomeni, da bo za tista, ki se bodo zgradila in prodajala, več povpraševanja, kar bo zadržalo cene novogradenj na visokih ravneh. Poka balona in s tem nenadnega padca cen ni pričakovati," je ocenil.

Horvat opozarja, da so vzroki za krizo 2008 izvirali predvsem iz prezadolženosti gospodarstva in slabih posojil na bankah. "Danes je slika drugačna, saj so gospodarstvo, banke in prebivalstvo v zelo dobri kondiciji, po drugi strani pa se že soočamo s stagflacijo, kar pomeni počasnim znižanjem gospodarske rasti in inflacijo zaradi ukrepov centralnih bank. Zaradi slednjega pa se kupci predvsem zaradi izgube vrednosti denarja, velike zaloge prihrankov in nizkih obrestnih mer na depozite še vedno odločajo za nakup novogradenj predvsem na privlačnih lokacijah, kjer je gospodarsko stanje ugodno in demografski trendi pozitivni," pravi in dodaja, da je pa treba upoštevati, da je povpraševanje po novih stanovanjih dinamično in se lahko spreminja z različnimi vplivi na trgu.