V zadnjih tednih je bilo veliko novic o težavah družbe Country Garden, največjega kitajskega zasebnega investitorja v nepremičnine. To je še en znak ohlajanja in krize nepremičninskega sektorja, ki je bil dolgo eno od gonil kitajske gospodarske rasti.

Opustela naselja orjaških stanovanjskih stolpnic povezujemo predvsem s Kitajsko, ena zadnjih novic pa prihaja iz Malezije. Prav Country Garden je tam, v zvezni državi Johor, od leta 2016 gradil naselje Forest City, ki naj bi ob dovršitvi projekta leta 2035 imelo 700.000 prebivalcev.

Kitajske investicije pomenijo gradnjo v višino
Res je naselje v Maleziji, a je del kitajske iniciative En pas, ena cesta. In tudi načrtovano je bilo, da si bo stanovanje tam kupilo veliko Kitajcev, in sicer tistih, ki pripadajo višjemu srednjemu razredu. Težko dostopna za Malezijce so stanovanja za Kitajce relativno ugodna v primerjavi z nepremičninami denimo v Šanghaju. A kaj ko je kitajski predsednik Ši Džinping sprejel direktivo o omejevanju denarja, ki ga kitajski državljani smejo potrošiti v tujini. Konkretno, porabijo lahko do 50.000 ameriških dolarjev, kar je občutno premalo za nakup stanovanja v Forest Cityju.

Še nekaj številk: že leta 2017 so se cene stanovanj začele pri nekaj več kot 158.000 evrov, najdražja so dosegla ceno dobrega milijona evrov.

Zemljišče, iztrgano morju
Gre za ogromno območje; površina ustreza štirim Monakom. Vendar je treba omeniti – in to je tudi eden od vidikov spornosti projekta – da je bil dobršen del zemljišča iztrgan naravi. Okoli 163 milijonov kubičnih metrov peska so nasuli ob obalo, da so povečali zemljišče. To obenem pomeni, da so ogromne količine peska odpeljali z bližnjih vzpetin, kar pomeni uničenje tamkajšnjega habitata. Obenem pa so z gradnjo hiteli in niso počakali, da bi se navoženi pesek posedel. Zato se posedajo nekateri objekti in ceste, že več let se pojavljajo razpoke.

Kitajska stavbna monokultura
Naselja, kakršno je Forest City, poznamo predvsem iz Kitajske. Vedno znova pretrese enoličnost takšnih naselij. Kot bi načrtovalci preprosto 'kopirali' eno samo tipologijo, variirali pa zgolj velikost. Kdo so torej načrtovalci teh naselij in ali to sploh lahko pojmujemo kot arhitekturo. Povprašali smo arhitekta in pronicljivega pisca o arhitekturi in urbanizmu Miloša Kosca. "Tako kot večino gradenj – bodisi pri nas bodisi po svetu – tudi takšna, večinoma špekulativna naselja, projektirajo, podpišejo in gradnjo nadzorujejo velike arhitekturne pisarne, ki se s svojimi projekti ne pojavljajo po revijah, na razstavah ali v medijih.

V primerjavi z drugo polovico 20. stoletja je danes stanovanjska gradnja skoraj povsod po svetu, celo na nominalno socialističnem Kitajskem, stvar trga. Zato je tudi na področju projektiranja prevlada zagotovljena poslovnim subjektom, ki lahko za najnižjo ceno zagotovijo največji želeni učinek, torej prodajo stanovanjskih enot. Po navadi to pomeni optimizacijo stroškov (varčevanje) pri arhitekturnem razmisleku, snovanju in razvijanju projektov, predvsem pa prevlado meril, kot je izkoristek zemljišča, nad netržnimi merili, kot je kakovost življenja."

Družba Country Garden sicer zatrjuje, da je pridobila vsa potrebna dovoljenja in da gradnja poteka v skladu z zakoni in regulativami. Obiskovalcu v imenu spletnega portala Insider so še sporočili, da niso nikoli zanemarjali naravnega okolja, okoljevarstva in direktive o trajnostnem korporativnem poročanju (CSR).

Po poročanju agencije Reuters je Country Garden v sedmih letih v projekt investiral 4,3 milijarde dolarjev, kar je drobec v primerjavi s prvotnimi načrti investicije v višini 100 milijard dolarjev. A tudi sedanji znesek se verjetno ne bo hitro povrnil, saj posli ne gredo po načrtih.

Koliko ljudi projekt zares zanima in koliko prepriča?
Pojavlja se sicer očitna diskrepanca med izjavami predstavnikov družbe Forest City in pa pričevanji obiskovalcev. Forest City, ki je skupni projekt družbe Country Garden ter zasebne malezijske družbe, ki jo podpirata johorski sultan in država, namreč izjavlja, da njihovo prodajno galerijo vsak mesec obišče 55.000 ljudi ter da sta tamkajšnja dva hotela s skupno 600 sobami ves čas zasedena. Forest City je še podal informacijo, da naj bi bilo dokončanih 28.000 stanovanjskih enot, od katerih naj bi bilo prodanih že 80 odstotkov, in to kupcem iz najmanj 30 držav. Na maketi v prodajni galeriji so tudi številni objekti označeni z napisi razprodano ali prodaja se hitro.

Vtisi novinarjev, ki kraj obiščejo, so diametralno nasprotni. Reutersov poročevalec je tako pisal o hotelu, ki je bil bolj ali manj prazen in katerega bar na strehi je bil zaprt, čeprav so januarja lastniki Reutersu sporočili, da ga bodo odprli marca. Prav tako je bilo v štirinadstropnem nakupovalnem središču odprtih zgolj okoli dvanajst trgovin, število čistilk pa je menda presegalo število nakupovalcev. Zvečer pa naj bi bodli v oči v temo zaviti stanovanjski bloki; razsvetljena so le osamljena okna.

Reuters je govoril tudi z nekaj nepremičninskimi agenti. Nekateri so rekli, da se številni ljudje za nakup stanovanj v Forest Cityju ne odločijo zaradi skope zasedenosti stolpnic, saj jim je neprijetno v tako neposeljeni megalomanski soseski. Agenti pa govorijo tudi o ljudeh, ki so stanovanje že kupili in ga želijo po nekaj letih že prodati.

Mesta špekulacij in pritiska na okolje
Kaj pravzaprav pomeni za mesto, če urbano krajino dopolnjujejo na pol prazna naselja brezdušnih in enoličnih megaobjektov? Miloš Kosec ocenjuje: "Mesto se v globalnem kontekstu vedno bolj spreminja v prostorsko akumulacijo kapitala, kar je logična posledica prevlade trga in odsotnosti regulacije. V smislu kakovosti življenja pa takšno mesto ni samo izključujoče, nehumano, neprijetno in nasilno do večine meščanov, ampak je tudi izrazito neodporno in neprilagodljivo na spremembe na trgu, v podnebju, na geopolitične dogodke. Špekulacija, ki se ne izide ugodno, ima v gospodarstvu za špekulanta (in nanj vezane ljudi, kot so zaposleni) izrazito neugodne posledice, ki pa redko sežejo onkraj neposredno prizadetih vpletenih. Če pa je špekulacija obsežna soseska, ki je bila zgrajena na prostorsko in okoljsko potraten način, ki je nihče ne naseljuje, pa ima negativne in trajne posledice na celotno mesto in na celotno družbo, negativno vpliva tudi na naseljene okoliške četrti."

Forest City je prizadel tudi lokalno prebivalstvo. Zaradi nasutega peska za povečevanje zemljišča morajo zdaj ribiči pluti dlje kot prej. Pri tem se jim večkrat zgodi, da nehote preidejo na drugo stran meje s Singapurjem, kar seveda ni dovoljeno. Forest City je sicer približno 250 ribičem plačal nekaj več kot 23 milijonov evrov odškodnine.

Kitajski imperializem?
Projekt imajo Malezijci tudi za znak kitajskega imperializma. Cestne oznake so napisane v mandarinščini, tistih nekaj šol, ki so jih odprli, pa poučuje izključno mandarinščino. Lokalnemu prebivalstvu projekt tudi ne koristi kot potencialni generator delovnih mest. Forest City je zaposlil le malo lokalcev; delavci po večini prihajajo iz Južne Azije, beli ovratniki pa so Kitajci.

Ima pa Forest City precej dnevnih obiskovalcev. V Maleziji veljajo zelo stroga pravila glede prodaje alkohola. Prodajati ga je prepovedano muslimanom, davek na alkohol pa je tretji najvišji na svetu. A lokacija Forest Cityja je del posebne ekonomske cone, kar pomeni, da so tam dovoljene brezcarinske prodajalne. To so tudi prostori, kjer po pričevanju portala Insider, najdemo največjo koncentracijo ljudi v Forest Cityju. Po večini kupujejo alkohol in cigarete ...

V nekaterih medijih se je pojavila oznaka Forest Cityja kot najbolj nekoristnega/neuporabnega megaprojekta. A ob koncu naj še omenimo, da Forest City ni edini neuspešen nepremičninski projekt. V Maleziji naj bi bilo kar 79 opuščenih stanovanjskih projektov, medtem ko je Forest City vendar še projekt v razvoju.

Razvoja mest ni mogoče determinirati
Za sodbo bo še nekaj časa prezgodaj. Življenje mest, to, kako se bodo obnesla, kako kakovsotno bo tam življenje, ni determinirano vnaprej, čeprav osnovna urbanistična in arhitekturna zasnova postavi izhodišča. A kot podčrta tudi Miloš Kosec: "Za tiste, ki kakovosti življenja in bivalnega prostora ne razumemo kot tržne kategorije, so velike špekulativne soseske pogosto antitetične kakovostnemu bivanjskemu okolju. Vendar pa prostor nikoli ni popolnoma determinističen.

Kakovostno življenjsko okolje se včasih razvije na najbolj nepričakovanih mestih in ni povezano samo s snovanjem, ampak tudi s poznejšimi spremembami, občutkom skupnosti, samoorganizacijo, improvizacijo, političnimi okoliščinami, in drugimi, še bolj naključnimi dejavniki. Po drugi strani poznamo tudi celo vrsto 'idealnih mest' od renesanse naprej, ki so v praksi postala prostor nadzora, urbani zapori in včasih tudi kaj hujšega."