Za reševanje stanovanjske problematike bi bila v prvi vrsti potrebna predvsem množična gradnja (cenovno dostopnih) stanovanj, trenutno stanje pa bi lahko vsaj nekoliko izboljšal premišljeno zastavljen davek na nepremičnine, ki bi omejil vse pogostejše špekulativne nakupe, s katerimi se hiše in stanovanja spreminjajo v gole naložbe.

Po podatkih statističnega urada je namreč v Sloveniji prazna okoli petina vseh stanovanj, lastništvo pa je v veliki meri skoncentrirano med najpremožnejšimi (kot so v preteklem tednu pisali pri tedniku Mladina, ima najpremožnejših 10 odstotkov lastnikov v lasti 37 odstotkov vrednosti nepremičnin).

Opozorila o tem, da obdavčitev nepremičnin potrebuje prenovo in da Slovenija še vedno nima klasičnega davka na nepremičnine, ki ga sicer poznajo v večini držav EU-ja, so sicer prisotna že leta. Nepremičninski davek Sloveniji že dolgo predlagajo tudi mednarodne organizacije, kot sta Mednarodni denarni sklad (IMF) ter Organizacija za obnovo in razvoj (OECD).

Pomanjkljivosti trenutne ureditve

"Trenutni sistem je slab z več vidikov," opozarja profesor ekonomije na Fakulteti za družbene vede v Ljubljani Anže Burger. Kot je pojasnil, Slovenija od obdavčitve nepremičnine zbere trikrat manj davčnih prihodkov (0,6 odstotka BDP-ja), kot je povprečje OECD-ja. "Kar pomeni, da moramo imeti višje druge škodljive davke, kot je dohodnina in davek od dohodkov pravnih oseb," je dodal.

Po trenutni ureditvi lastniki nepremičnin v svoje nabiralnike vsako leto prejmejo položnico za plačilo davka na premoženje. Za stanovanja in stanovanjske hiše, ki so manjši od 160 kvadratnih metrov, sicer tisti lastniki, ki imajo v njih prijavljeno stalno prebivališče, tega davka ne plačujejo, prvih deset let pa so plačevanja opravičeni tudi lastniki novih nepremičnin. Lastniki in uporabniki nepremičnin poleg tega plačujejo še nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), višina pa je odvisna od namembnosti zemljišča, lege in opremljenosti s komunalno infrastrukturo. Točen postopek izračuna je sicer v pristojnosti vsake posamezne občine, odloki pa so javno dostopni na njihovih spletnih straneh.

Trenutna ureditev po opozorilih Burgerja ne spodbuja prostorsko učinkovite gradnje in ne kaznuje lastnikov nepozidanih zazidljivih stavbnih zemljišč. NUSZ namreč obdavčuje le neto tlorisno površino stavbe in ne bruto površine zazidljivega zemljišča. Poleg tega trenutna ureditev omogoča tudi "izsiljevanje županov", saj višino dajatve določa vsaka posamezna občina, opozarja Burger.

Neustrezno je po mnenju Burgerja zastavljen tudi davek od premoženja, ki ga večina lastnikov, ki imajo stanovanja, manjša od 160 kvadratnih metrov, ne plačuje. Poleg tega pa se še vedno plačuje davek na promet nepremičnin, čeprav je to, kot ocenjuje, škodljiv transakcijski davek, ki zmanjšuje število transakcij. "Nizki nepremičninski davki poleg omejevanja gradnje omogočajo visoke donose v obliki najemnin ali prodajnih cen nepremičnin," je še dodal.

Na finančnem ministrstvu podrobnih načrtov za zdaj ne razkrivajo

Spremembe na področju obdavčitve nepremičnin in uvedbo nepremičninskega davka, ki bi nadomestil NUSZ, je v preteklosti napovedalo več vlad. A doslej pri tem ni bila uspešna nobena. Najbližje uspehu je bila vlada Alenke Bratušek, ki ji je nepremičninski zakon konec leta 2013 celo uspelo pripeljati skozi zakonodajni postopek, vendar ga je nato razveljavilo ustavno sodišče. Pred 10 leti je zakon propadel predvsem zaradi neurejenih evidenc, na podlagi katerih bi lahko odmerili višino dajatev. Ustavno sodišče je namreč odločilo, da je v neskladju z ustavo tudi del zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Na geodetski upravi sicer ocenjujejo, da so zdaj nepremičninske evidence bolje pripravljene za uvedbo tega davka.

Sorodna novica Kaj bo predvidoma leta 2025 prinesla obdavčitev nepremičnin?

Uvedbo nepremičninskega davka je v okviru načrtovane davčne reforme v koalicijsko pogodbo vpisala tudi aktualna vlada, njegovo uveljavitev pa je lansko pomlad napovedovala za leto 2025. Na ministrstvu za finance sta februarja delo začela delovna skupina za davke in strateški svet za davke, ki sta namenjena analizi izzivov obstoječega davčnega sistema in izmenjavi predlogov možnih rešitev. "O podrobnostih v tej fazi še ne moremo govoriti, poudarjamo pa, da si želimo čim širše razprave o rešitvah in ciljih, ki bi davčni sistem naredile pregleden in enostaven,” so na vprašanja o načrtih in predvidenih rokih uveljavitve sprememb na področju obdavčitve nepremičnin odgovorili z ministrstva za finance, ki je pristojno za davčno reformo.

Ministrstvo za solidarno prihodnost: Stanovanja ne smejo biti naložbe

Svoja stališča so nekoliko podrobneje predstavili na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki si je urejanje stanovanjske problematike zadalo kot enega svojih ključnih ciljev. Kot napovedujejo, bodo zato aktiven deležnik tudi pri pripravi zakonodajnih sprememb. Trenutna ureditev obdavčitve nepremičnin po njihovih ocenah "potrebuje prevetritev, saj država potrebuje pravičen davek na tem področju, ki bo primerljiv z državami EU-ja".

Kot neprimerno ocenjujejo tako splošno obdavčitev nepremičnin kot obdavčitev premoženja ter transakcij s stanovanji. "Trenutna ureditev po mnenju ministrstva ne omejuje špekulativne rabe stanovanj, ne spodbuja aktivacije stanovanjskega fonda in ne prispeva k racionalni rabi prostora," so povzeli argumente. Na ministrstvu za solidarno prihodnost sicer, kot so sporočili, nepremičninskega davka ne podpirajo toliko zaradi povečanega priliva v državno blagajno, temveč predvsem zaradi njegovega ocenjenega učinka na razmere na stanovanjskem trgu. Z ustreznimi spremembami bi namreč po njihovi oceni na trg prišla trenutno prazna stanovanja, ki so bila kupljena z investicijskim oz. špekulativnim namenom. "Na ministrstvu za solidarno prihodnost zagovarjamo načelo, da morajo biti stanovanja enote za bivanje in ne naložbe," so poudarili.

Močni lobiji in tudi manko politične volje

Burger sicer ključne vzroke za to, da je nepremičninski davek tako trd oreh, pripisuje tudi vplivu močnih lobijev lastnikov nepremičnin in zemljišč, določenih županov in politikov. "Predvsem pa zaradi odsotnosti vizije glede stanovanjske, urbanistične in davčne politike. Previsoke cene nepremičnin so posledica tega statusa quo, ki temelji na izrazito premajhni ponudbi nepremičnin v mestih zaradi omejevanja gradnje," ocenjuje. Ob tem je opozoril, da stanovanjski problem bremeni predvsem mlade, ki se ne morejo osamosvojiti in ustvariti družine, zato pada rodnost in še poglablja problem staranja prebivalstva.

Sociologinja Maša Hawlina, ki se ukvarja z vprašanji stanovanjske preskrbe in z upravljanjem urbanega prostora, ob tem opozarja tudi na manko politične volje za uvedbo sprememb na področju obdavčitve nepremičnin. Kot ocenjuje, to po eni strani izvira iz tega, da je Slovenija od privatizacije stanovanj po t. i. Jazbinškovem zakonu postala družba lastnikov in uvedba nepremičninskega davka ni popularen ukrep. "Do nedavnega odsotnost nepremičninskega davka ni bila videti kot velik problem, saj uporaba stanovanj kot dobičkonosnih naložb še ni bila tako razširjena in pogoji na stanovanjskem trgu še ne tako brutalni kot danes. Mislim, da se je to zdaj že precej spremenilo in da vedno več ljudi vidi potrebo po pravičnem progresivnem nepremičninskem davku," ocenjuje. "Po drugi strani pa ne moremo mimo tega, da je en dejavnik gotovo tudi dejstvo, da so na oblasti po navadi posamezniki, ki imajo tudi sami v lasti več nepremičnin," je dodala.

Davek kot sredstvo za odvračanje od špekulativnih nakupov

Čeprav na finančnem ministrstvu trenutno načrtov za obdavčitev nepremičnin ne želijo podrobneje komentirati, na podlagi preteklih izjav tako premierja Roberta Goloba kot finančnega ministra Klemna Boštjančiča lahko sklepamo, da bodo v vladi rešitve iskali v progresivni obdavčitvi, s katero bi ciljali predvsem na lastnike več stanovanj in na nadstandardna bivališča. V preteklih javnih nastopih na to temo so vladni predstavniki poudarjali, da morebitne spremembe na večino prebivalstva ne bi vplivale.

Sorodna novica Najemnina + stroški: instalacija o bivanjskih tesnobah mladih in delavskega razreda

"Davek bi vsekakor moral biti zastavljen progresivno in ne obremeniti gospodinjstva za stanovanja, ki jih uporabljajo kot dom," je prepričana tudi Maša Hawlina. Ob tem cilj novega davka po njeni oceni ne bi smel biti to, da postane nov vir za polnjenje proračuna, temveč bi moral biti predvsem sredstvo za odvračanja od špekulativnih ravnanj, ki prinašajo kopičenje lastništva in prazna stanovanja.

Poudarek nepremičninskega davka bi moral biti na davku na zazidljiva zemljišča, ki bi ga plačali vsi lastniki, ne glede na to, ali gre za fizično ali pravno osebo, meni Burger. To bi spodbudilo, da podjetja z visokimi oportunitetnimi stroški v obliki velikih in dragih parcel, med primeri je izpostavil denimo Pivovarno Laško Union v centru Ljubljane in razne avtomobilske salone znotraj ljubljanske obvoznice, ta zemljišča prodajo, se preselijo na cenejše lokacije, omejeni prostor v mestu pa sprostijo za gradnjo večstanovanjskih stavb.

"Davek na vrednost nepremičnine pa bi ob tem plačale samo fizične osebe, podjetja pa ne, saj ni smiselno obdavčevati vložkov v proizvodnji,“ je dodal. Progresivnost obdavčitve bi lahko po mnenju Burgerja dosegli tako, da se za vsakega davčnega rezidenta zniža davčna osnova za na primer 30 kvadratnih metrov. "Upokojeni par v stanovanju ali hiši, s površino pod 60 kvadratnimi metri torej ne bi plačal nič, razen davka na vrednost zazidljivega zemljišča," je pojasnil.

Na vprašanje, kako bi v primeru progresivne obdavčitve lahko omejili izogibanje plačilu davkov s fiktivnim prepisovanjem lastništva na druge osebe, denimo družinske člane, ali slamnata podjetja, Hawlina odgovarja, da gre za "problem, reševanja katerega ne moremo preprosto prevaliti na stanovanjsko reformo". "Gre namreč najmanj za vprašanje evidenc, nadzora in penalizacije," je pojasnila.

Kakšna so stališča parlamentarnih strank?

O tem, kakšno je njihovo mnenje o trenutni ureditvi in stališče glede nepremičninskega davka, smo vprašali tudi parlamentarne stranke. Iz Gibanja Svoboda so sporočili, da so se za ureditev "pravičnega, poštenega in enostavnega" davka zavzeli tako v svoji viziji do leta 2030 kot v koalicijski pogodbi. Poudarili so, da si prizadevajo za družbo blaginje, kjer vsak posameznik prispeva po svojih zmožnostih za skupno dobro, in ob tem dodali, da se zavedajo, da imamo v Sloveniji prevladujoč delež posameznic in posameznikov, ki imajo v lasti svoje nepremičnine. Ob tem so izrazili prepričanje, da morajo odločitve o spremembah temeljiti na poglobljeni analizi stanja, strokovnih argumentih, ustreznih pravnih podlagah in širšem družbenem konsenzu. Natančnejših predlogov za ureditev področja niso podali. Kot napovedujejo, bodo konkretne rešitve oblikovali oz. se do njih opredeljevali na podlagi sklepov in predlogov delovne skupine kot tudi strateškega sveta za davke.

Sorodna novica Najemniška kriza: "Za polkletno stanovanje nas je bilo na ogled hkrati naročenih 20"

V stranki SD imajo glede problematike bolj izdelano stališče. Trenutno obdavčitev nepremičnin ocenjujejo kot zastarelo in pogosto tudi nepravično. "Da bi se preprečili davčno izmikanje in pretirani posegi v pravico do razpolaganja z lastnino, bi bilo obdavčitev nepremičnin najbolj smiselno uvesti v okviru t. i. "premožnine" oz. splošnega davka na vsoto vrednosti premoženja zavezanca," so prepričani. Tak davek bi nadomestil sedanje premoženjske davke, tudi NUSZ, in bi zajel vrednost vsega premoženja. Zavezanci z več premoženja bi tako plačali več davka, ne glede na “vrsto” premoženja. Obdavčitev bi bila po predlogu SD-ja splošna (brez izjem), nizka (začetna stopnja v višini ene tisočinke osnove) in progresivna (višjo premoženjsko vsoto bi bilo mogoče obdavčiti z višjo stopnjo). "Prvi izračuni tudi kažejo, da je dovolj prostora za splošno davčno olajšavo, s katero bi zagotovili, da lastniki enega/prvega stanovanja nanj ne bi plačevali davka. Pogoj za to je, da se sešteje in obdavči vrednost premoženja, ne pa število njegovih "kosov"," so sporočili. V tak sistem bi bile zajete vse fizične in pravne osebe, ki so lastniki premoženja večje vrednosti.

Trenutno obdavčitev nepremičnin v stranki kot neprimerno ocenjujejo tudi v Levici. Kot opozarjajo, je namreč prenizka, posledično pa so "nepremičnine najpriljubljenejša oblika hrambe premoženja tistih, ki imajo finančne presežke". V zvezi s tem so v Levici navedli dve negativni posledici – inflacijo cen nepremičnin (in posledično najemnin) ter slabo razvitost drugih oblik varčevanja in investicij. V Levici tako podpirajo uvedbo nepremičninskega davka, pri katerem pa bi morala, podobno kot pri drugih davkih, veljati splošna olajšava oz. standard, do katerega je obdavčitev razmeroma nizka. "Ta standard je lahko vezan npr. na kvadraturo na osebo. Drugo in nadaljnja stanovanja je treba obdavčiti po višji stopnji. Obdavčitev mora veljati ne glede na to, ali je lastnik stanovanja pravna ali fizična oseba. Posebna dajatev bi morala veljati za prazna stanovanja (nad razumnim obdobjem, npr. med dvema najemoma)."

"Sistem ni moderen, ampak deluje," pa trenutno ureditev ocenjujejo v opozicijski stranki SDS. Kot so sporočili, progresivne obdavčitve ne podpirajo. Zastopajo namreč stališče, da bi morala biti obdavčitev nepremičnin zastavljena čim bolj nevtralno, konkretne rešitve pa je treba poiskati ob čim večjem konsenzu javnosti. "Davčna politika bi morala biti v pristojnosti občin. Določene elemente davka, kot npr. stopnje, možne oprostitve, bi določale občine. S tem bi povečali v avtonomijo občin in posledično vplivali na poseljenost," so še sporočili. Odgovore glede obdavčitve nepremičnin smo naslovili tudi na drugo opozicijsko stranko NSi, a jih do objave članka nismo prejeli.

Kamenček v mozaiku stanovanjske problematike

Sorodna novica Ministrstvo: cilj 5000 javnih najemniških stanovanj ostaja, finančni viri delno že zagotovljeni

Burger sicer poudarja, da nepremičninski davek sam ne more rešiti problema (pre)visokih cen nepremičnin, ga pa lahko omili. "Rešitev širše problematike je sicer izključno v povečanju novogradenj, torej liberalizaciji gradnje v mestih, vendar na urbanistično primeren in socialno vzdržen način," je prepričan. "V Ljubljani bi na primer morali v nekaj letih zgraditi 50 tisoč in več novih stanovanj, da bi se cene prepolovile in bi mladi v 10 letih lahko normalno odplačali hipotekarno posojilo," je ponazoril.

Davek na nepremičnine bi bil tako zgolj kamenček v mozaiku reševanja stanovanjske problematike. "A dejstvo je, da bi kakovostna stanovanjska reforma znatno znižala privlačnost stanovanj kot špekulativnega tržnega blaga, saj stanovanja spreminja nazaj v domove. Prav zaradi tega pa lahko pričakujemo tudi upad apetitov tržnih špekulantov in posledično zmanjšan motiv za raznorazne mahinacije na stanovanjskem področju," je ob tem dodala Hawlina.