Po njegovem mnenju je ureditev davka na nepremičnine potrebna, toda v vladnem predlogu pogreša varovalke, ki bi zaščitile šibkejše. Opozarja tudi na zanj nesprejemljiv predlog, po katerem bodo davek na nepremičnino morali plačevati najemniki, če je ta določena z odredbo sodišča. Hkrati pa zakon tudi omogoča stanovanjskemu skladu, da breme davka prenese na najemnike neprofitnih stanovanj. Kritičen je tudi do višje davčne stopnje za kulturne spomenike.

Sicer pa Jazbinšek, ki je bil minister za okolje v prvih treh slovenskih vladah, zdaj pa je že več kot desetletje ljubljanski mestni svetnik Zelenih Slovenije, meni, da zakon ne bo uspešno odpravil niti vprašanja črnih gradenj, ki je povezano predvsem s pomanjkljivim nadzorom in neurejenim registrom nepremičnin.

Spregovorila sva tudi o stanovanjskem zakonu, ki je bolj znan pod vzdevkom "Jazbinškov zakon", ki ga je pripravil kot tedanji minister. Čeprav je večkrat mogoče slišati kritike, da je s tem omogočil okoriščanje, pa je Jazbinšek prepričan, da ni tako. Kljub temu pa ga je tema tako pritegnila, da je o tedanjih razmerah na glas razmišljal tudi po koncu intervjuja in mi, preden sva se poslovila, dejal: "Veste, nam tedaj stanovanj ni podaril ta zakon, temveč inflacija."

Z novim predlogom ureditve davka na nepremičnine se je proti vladi sprožil plaz polemik in nasprotovanj. Je poseg v nepremičninski davek res neizogiben?
Ureditev nepremičninskega davka je nedvomno potrebna, predvsem zato, da zamenja sistem nadomestila za uporabo mestnih zemljišč in gozdne infrastrukture. So pa vsi prezrli, da bi bil ta izkupiček lahko namenjen tudi kmetijski infrastrukturi, ki je zanemarjena, čeprav je vsem jasno, da bo zaradi podnebnih sprememb treba urediti sisteme za namakanje. Žal pa na vladi tega ne izpostavljajo, ker so bolj osredotočeni na pridobivanje sredstev kot pa na premislek, kako bi sredstva prerazporedili tja, kjer so infrastrukturne težave. Skratka, davek je potreben, žal pa predlog temelji zgolj na kupo-prodajni vrednosti nepremičnin, ne pa po gospodarskih, socialnih in ekoloških funkcijah nepremičnin, kot jih opredeljuje ustava.

Torej v predlogu pogrešate natančnejšo opredelitev funkcij posameznih nepremičnin pri opredeljevanju davčnih stopenj?
V zakonu pogrešam predvsem varovalko, po kateri močnejši ne bi premagali šibkih. Zakon sicer opredeljuje posamezne skupine nepremičnin po njihovi funkciji, ne upošteva pa razlik znotraj posameznih kategorij. Pri kmetijskih zemljiščih se tako sploh ne upošteva, ali gre za denimo gorsko kmetijo, ki posluje pod nemogočimi pogoji, pa je kljub temu enako obdavčena kot kmetija na denimo Dravskem polju. Razlika v kupo-prodajni vrednosti teh razlik ne odraža v celoti. Grozovit nesmisel je tudi na stanovanjskem področju, kjer so neprofitna najemna stanovanja obdavčena z isto stopnjo kot navadno ali celo luksuzno stanovanje. To pomeni popolno uničenje neprofitnega sektorja.

Kako bi lahko ta neskladja med kmetijskimi zemljišči odpravili?
Sam predlagam, da bi se v zakon dodala določba, po kateri bi veljala polovična davčna stopnja na gorskih, hribovitih in demografsko ogroženih območjih, na ekološko pomembnih območjih ali drugih podobno zavarovanih naravnih vrednotah. V celoti pa bi morali davka oprostiti nepremičnine v območju Triglavskega narodnega parka, ki ima za državo poseben pomen. Skratka, če gorska kmetija posluje pod nemogočimi pogoji in je za nameček še del varovanega območja, bi se to nedvomno moralo poznati na davčni osnovi. Mi imamo dodelano opredelitev, katera področja so omejena ali demografsko ogrožena, vendar je v praksi ne uporabljamo. Ministrstvo se tu vselej sklicuje na to, da moramo najprej videti, ali imajo te opredelitve gospodarske učinke, in tu je osnovna težava.

Kakšen pa je vaš predlog za odpravo neskladij pri obdavčitvi stanovanj?
Vladni predlog sicer vključuje dodatno obdavčitev praznih stanovanj, kljub temu pa sam menim, da bi morali lastnika rezidenčnega stanovanja oprostiti ali pa vsaj znižati osnovo davka za 35 kvadratnih metrov in za nadaljnjih 20 kvadratnih metrov za vsakega družinskega člana v gospodinjstvu, kar je opredeljeno kot primerno stanovanje. Vsi nadaljnji kvadratni metri pa bi lahko ostali obdavčeni. S tem bi se začel proces racionalne rabe stanovanj, odpravile pa bi se situacije, ko je nekdo prijavljen v enem stanovanju, njegov partner pa v drugem, čeprav živita skupaj. Sam bi predlagal tudi, da se izhodiščna vrednost za obdavčitev nadstandarda spusti iz predlagane vrednosti 500 tisoč evrov na stanovanja, ki presegajo vrednost 300 tisoč evrov, ne glede na to, ali kdo tam živi. Luksuz mora biti obdavčen, kar predlog do neke mere tudi upošteva, težava pa je, da ne vsebuje socialnega korektiva na spodnji strani.

Opozoril pa bi tudi na dve nerazumljivi izjemi v predlogu. Ta določa, da mora najemnik v neprofitni najemnini, ki je bila dodeljena s sodno odločbo, sam plačati davek. Torej, če je neki lastnik nekomu oddajal stanovanje, pa ga ni želel prijaviti in je najemnik to dosegel po sodni poti, bo zdaj davek prenesel na najemnika. Tudi pri neprofitnih najemninah, ki so v najem oddane po zakonu, predlog omogoča lastniku, torej stanovanjskemu skladu, prosto odločitev, da davek prenese na najemnika.

Kot pereča težava je na nepremičninskem trgu pogosto izpostavljena njegova togost. Se bo trg z uvedbo novega davka bolj sprostil?
Če ti mehanizmi ne bodo delovali stimulativno za sprostitev trga, to pomeni, da so davki še vedno prenizki. Tudi moje stališče do praznih stanovanj je zelo jasno – treba bi jih bilo obdavčiti. Sam se še spominjam časov, ko sta v enem stanovanju živeli dve družini, zdaj pa smo vsi navajeni na neki nadstandard, ko vdova niti pomisli ne, da bi v svoje stanovanje sprejela še koga drugega. Sicer pa vemo, da je v Sloveniji kar 90 odstotkov samolastniških stanovanj, kar se je v preteklih letih le povečevalo, medtem ko se oddajanje v najem na sistemski ravni ni nikoli razvilo. Tudi zaradi lakomnosti gradbenih podjetij, ki so gradili za prodajo in takojšnji dobiček, čeprav bi lahko stroške dolgoročno pokrili z oddajanjem v najem za nižjo najemnino. Zdaj pa so tam, kjer pač so. Podobno bi tudi banke morale svoja stanovanja oddajati v najem za neko neprofitno najemnino in jih tako obvarovati pred propadom.

Toda prav na t. i. Jazbinškov zakon pogosto letijo očitki, da je nekaterim pomagal k pridobitvi večjega števila nepremičnin, kar se odraža tudi na togosti trga najemnih stanovanj …
Kdo pa je po Jazbinškovem zakonu obogatel? Ta zakon je poskrbel le, da se je pregnetla struktura tistih, ki so tedaj imeli stanovanjsko pravico, ta pa je bila v našem sistemu posestna in dedna pravica. Jaz sem tedaj ta zakon pripravljal zato, da se tega fonda stanovanj ne bi polastili napačni, temveč tisti, ki so tam stanovali. Težko si predstavljam, da bi se tedaj lahko kdor koli polastil tega fonda stanovanj in ga sploh zmogel vzdrževati. Tudi država tega ne bi zmogla, ker ni imela v ta namen več zagotovljenih šest odstotkov iz plač, ki pa so takrat obremenjevale vse ljudi. Če kdo namiguje, da so se kakšne stare gospe odpovedale stanovanjski pravici v zameno za preužitek ali kakšno podobno pravico, pa to ni težava stanovanjskega zakona. Navsezadnje se ljudje ne bi odpovedali stanovanju, če ne bi imeli kam iti. Sicer pa je bilo že pred uvedbo zakona v Sloveniji 70 odstotkov samolastniških stanovanj, ta odstotek pa se je po zakonu povišal na 90. Če pa kdo danes razmišlja, da se je takrat s tem nekdo okoristil, bi lahko isto razmišljal tudi za denacionalizacijo.

Vrniva se k trenutnemu predlogu. Pred uvedbo nepremičninskega davka so državni organi popravili tržne vrednosti nepremičnin. Kako ocenjujete to spremembo?
To so nepotrebna igračkanja s pojmi. Tudi če se znižajo vrednosti ali pa odstotek davčne stopnje, to ne odpravlja neskladij znotraj posameznih kategorij.

Vidite še kakšno neskladje znotraj skupin poleg že omenjenih kmetijskih zemljišč in stanovanj?
Ostajajo nekatera nesorazmerja, ki izhajajo iz specifičnih slovenskih dejstev. Tako ostajajo nerešena vprašanja, ki izvirajo iz porušene lastniške strukture v Sloveniji. Če vzamemo za primer funkcionalna zemljišča, ki so se kljub temu prodajala, imamo ogromno lastnino, ki pa ni ustrezno ovrednotena. Ta so ocenjena na 30 evrov za kvadratni meter, čeprav so se prodajala po precej višjih cenah. Upam, da bodo davki spodbudili, da se bo to uredilo. Nesorazmerja pa izvirajo iz strukture registra nepremičnin. Če imate denimo majhen objekt na ogromni parceli, je ta ovrednotena, kot da pripada objektu in s tem dobi njegovo vrednost. Zaradi tega lahko sledi popolno razvrednotenje parcele. To je še posebej pereča težava pri črnih gradnjah.

Toda vladni predlog predvideva tudi ostrejše obdavčitve za črnograditelje …
To drži, toda predlog obenem določa tudi, da se davek na črno gradnjo plačuje le, kadar je izdana pravnomočna odločba inšpektorja, ki mora biti tudi evidentirana v registru, na koncu pa je dodan tudi pogoj, da še ni porušena. Skratka, obdavčene bodo le črne gradnje, ki so nesporno dokazane, in to le za čas med odločbo in rušitvijo. Tu bi potrebovali tršo roko davčne uprave, ki bi morala sodelovati z inšpektoratom, podobno kot sodeluje s carinsko upravo pri preverjanju blagajn. V tujini bi davčna uprava prišla na teren in od lastnika zahtevala dokazila, da neki objekt ni nelegalen, pri nas pa je dokazovanje na strani inšpektorjev. Na tem področju zakon, čeprav želi drugače, ne bo dosegel veliko. Če vpeljujemo tak davek, potem vsekakor potrebujemo tudi davčno policijo.

Črne gradnje so v Sloveniji pereča tema že več desetletij, pa kljub temu ni videti prave volje, da bi se področje dokončno uredilo.
Krivdo nosi prva Janševa vlada, ki je vpeljala register nepremičnin, pa ga niso znali dodelati in je zdaj popolnoma "zapacan". Ali veste, kaj v tem registru piše za nakupovalni center v Stožicah? Tisti nakupovalni center, kjer stebri še štrlijo ven, ker ploščad sploh še ni narejena, je v registru zapisan, kot da je bil končan leta 2010. Za zgornjo ploščad pa v registru piše, da ima vgrajeno klimatsko napravo ter ometane stene in streho, čeprav jih sploh ni. Ne vem, kako bodo Grepu obračunali davek.

Je takih nedoslednosti v registru veliko?
Težava je v tem, da se v register vpisujejo podatki, ne da bi jih uradniki sploh preverili. Če uradniku prinese podatke geodet z licenco, jih bo ta vpisal, za naknaden nadzor pa je ponovno zadolžena inšpekcija, ki bi morala delo teh ljudi z licenco preverjati. Poleg tega je v register mogoče podatke vpisati z navadnim vprašalnikom, ki ga lahko prinese vsakdo. To seveda odpira možnost za številne nedoslednosti. Sam poznam primer lastnika več funkcionalnih zemljišč, ki so bila ovrednotena na 35 evrov za kvadratni meter, pri čemer je bilo največje, kar 64 tisoč kvadratnih metrov veliko zemljišče ocenjeno na ceno 1,5 evra po kvadratnem metru. Ko sem sam zahteval od geodetske uprave informacijo javnega značaja o razlogih za to oceno, so mi pisno odgovorili, da je vrednost popravljena na 35 evrov za kvadratni meter, pri tem pa so zamolčali, da so popravili vrednost le za majhen del tega zemljišča. Podobno nerešeno je tudi vprašanje cest in rek, ki sodijo v javno dobro, a so večkrat nepravilno zavedene v registru. V Ljubljani je tako del reke Save zaveden kot travnik ali gozd v zasebni lasti, ker se je parcelacija naredila pred tridesetimi leti, ko so nameravali strugo Save preusmeriti drugam. Vse te napake bi se hitro uredile, če bi država uvedla kazni, tako pa tudi novi predlog ponuja odpustke bogatim špekulantom in nemarnežem.

Na področju črnih gradenj je bilo pogosto zaobhajanje predpisov, ko so se v praksi čebelnjaki dejansko izkazali za stanovanja in podobno. Ali utegne tudi ta predlog privesti do podobnih pojavov?
Ne vem sicer, ali bo predlog zajel tudi tako imenovane enostavne objekte, menim pa, da bi moral zajeti predvsem tiste objekte, ki niso skladni z namenom zemljišča. Treba je upoštevati dejanske okoliščine - če nekdo na majhnem kmetijskem zemljišču postavi sušilnico sadja, ki pa je brez zaledja v zemljišču, potem je to industrijski objekt.

Veliko se je razpravljalo tudi o vprašanju obdavčitve sakralnih objektov. Kakšno je vaše stališče do tega vprašanja?
Ločnica ne bi smela biti med sakralnim in profanim objektom, temveč med kulturnim spomenikom in drugimi objekti, kot jih tudi opredeljuje ustava. Cerkev bi morala biti upravičena do zmanjšane davčne stopnje na spomenikih, hkrati pa bi moralo isto veljati tudi za zasebnike, ki imajo na svojih zemljiščih kulturne spomenike. Kulturni spomenik je tako zasebniku kot tudi Cerkvi finančno breme, saj ga mora vzdrževati, zato bi moral predlog vsebovati neki odpustek. Zdaj pa je v predlogu prav nasprotno zapisano, da je osnova za navadno stanovanjsko nepremičnino nižja od osnove, kadar je ta nepremičnina kulturni spomenik. Tisti, ki je to pisal, je kaznoval kulturno dediščino, kar odraža odnos avtorja predloga do skrbi zanjo.