"To je krasno, bodo potem bolj odzivni," ob nekaterih pomislekih meni svetovalec etažnih lastnikov Bojan Bučinel, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS-ju Boštjan Udovič, v okviru katere deluje tudi Združenje upravnikov nepremičnin, pa je bolj kritičen: "Ministrstvo navaja, da je ta omejeni mandat namenjen temu, da se bo lažje zamenjal upravnik, kar je neumnost."

Področje upravljanja stavb je v Sloveniji zadnja leta pogosto tarča kritik predvsem etažnih lastnikov, ki opozarjajo na težave ob poskusu zamenjave upravnika ‒ predvsem takrat, kadar so v igri velika podjetja za upravljanje stavb ‒ in na netransparentna ravnanja s sredstvi rezervnega sklada.

Ministrstvo za okolje in prostor je prejšnji teden v 45-dnevno javno obravnavo dalo osnutek novega stanovanjskega zakona, ki bo po navedbah ministrstva prinesel ukrepe za reševanje stanovanjske problematike.

Ko upravnik o stavbi ne ve nič
V zbornici jim očitajo, da stroka ni bila vključena, da je ministrstvo delalo za zaprtimi vrati in so zato tudi tiste rešitve, ki so načeloma dobre, zapisane slabo ali pa so nedosledne.

Bučinel pa iz svojih izkušenj opisuje težave, na katere je naletel med dozdajšnjim svetovanjem etažnim lastnikom: "Mene pokličejo iz neke stavbe, pridem tja na nadzorni odbor in pokličemo upravnika. Ali veste, da upravnik sploh ne ve, kje ta stavba je?! On pozna naslov, ve, da jo upravlja, ampak nikoli še ni bil tam."

Kot pravi, je upravnikov v Sloveniji nekaj več kot 900, ne smemo pa vseh metati v isti koš: "So tudi upravniki, ki niso tako slabi ‒ če jih nadziraš."

"Moj osnovni očitek upravnikom je, da je na začetku kar krasno, potem pa začne izsiljevati. Ne dvigne telefona, ni odziven, postane vehementen. Ko na odboru izreče stavek 'jaz ne bom dovolil' ... Pa kdo si ti, da bo rekel kaj takega?! Ti si nič, etažni lastniki so tvoji bogovi in upravniki se tega ne zavedajo!" se jezi.

Prepričan je, da bi morale upravniške družbe svojim t. i. operativnim upravnikom na terenu povečati plačo in jih tudi nadzirati: "Pri velikih upravnikih se dogaja, da imajo operativni upravniki kitajsko plačo in tudi kitajsko delajo. In se tako hitro menjujejo, da tretji upravnik, ki je prevzel od prejšnjega, sploh ne ve, kaj je prevzel, in ne ve, za kaj gre."

Zato se mu zdi predlagana omejitev mandata zelo smiselna: "Do zdaj je bil upravnik zaščiten na masi. Kajti masa je zelo težko zbrala potrebne podpise, da se ga je rešila. Zdaj bodo morali biti upravniki zadnje leto pred potekom pogodbe zelo prijazni in odzivni, saj bodo morali začeti zbirati podpise."

Moč naj dobi upravna enota
"Že večkrat smo poudarili, da sam mandat ni problem, ampak malo se zavaja, ker mandat je v zakonu že zdaj. Že zdaj piše, da mora imeti pogodba o upravljanju obvezno navedeno, za kakšno obdobje se sklepa ‒ se pravi za nedoločen ali določen čas," pa v imenu zbornice opozarja Udovič.

Prepričan je, da bi težave z upravniki rešil že konstitutiven register uporabnikov, ki so ga prav tako predvideli v omenjenem predlogu zakona, in to je rešitev, ki jo podpirajo v zbornici. Da bi neki tretji objektiven organ odločal o tem, kdaj je neki upravnik zamenjan. Število zbranih podpisov in njihovo ustreznost bi preverjala upravna enota, ne upravnik, opisuje Udovič.

"Upravnik je šele takrat upravnik, ko dobi odločbo od upravne enote. Upravna enota potem odloča, kdaj pride do zamenjave, ne pa sami upravniki," dodaja.

Ko upravnik noče oditi
Glede predlagane omejitve mandata opozarja, da se v trenutnem sistemu pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, lahko kadar koli prekine. Ko bo enkrat sklenjena za mandat, pa bo to nekoliko težje ‒ lahko se bo prekinila, ampak iz krivdnih razlogov, zaradi kršitve pogodbe ali zakona.

"Nihče ni sklepal za določen čas. Pri vseh pogodbah je bila zadnja dikcija, da se pogodba sklepa za določen čas 12 mesecev in se tri mesece pred iztekom odpove, sicer preide v nedoločen čas. In nihče ni pogodbe prekinjal po devetih mesecih, ker je bi upravnik eno leto priden," pa odgovarja Bučinel.

"Sam sem tako pogodbo prekinjal 240-krat, so me naučili, kako se to dela. Lahko pa vam povem primer iz Kamnika, kjer so v stavbi, imenovani Metulj, enemu od velikih slovenskih upravnikov dali odpoved kar 21-krat, ki pa po njegovem mnenju ni bila nikoli ustrezna in jo je zavračal. V ljubljanski soseski Bežigrajski dvor so prekinili pogodbo z upravnikom, vendar ni hotel oditi. Očitali smo motenje posesti in nazadnje dobili od sodišča odločbo, v kateri je pisalo, da mora upravnik v roku 24 ur zapustiti stavbo, predati vso dokumentacijo stavbe in prenakazati 375.000 evrov na ficiduarni račun novega upravnika. Sicer je kazen 100.000 na dan, kar se lahko ponovi petkrat. Šele nato je upravnik le odšel," opisuje enega od primerov in opozarja, da je upravljanje zelo mlada stvar, sodne prakse pa je malo.

Pasti petletnega mandata
Udovič vseeno meni, da država ne bi smela posegati v pravico etažnih lastnikov, da lahko pogodbo sklenejo tudi za nedoločen čas, če želijo. Če pa že država želi omejiti mandat, pa bi morala po njegovem mnenju nujno uvesti varovalko, da se, če upravnika ne izberejo pred iztekom veljavne pogodbe, ta avtomatično podaljša. Kot pravi, imajo tako urejeno tudi v Avstriji in po njegovem mnenju je to edini način, da ne bomo imeli čez pet let v nekem trenutku več tisoč stavb brez upravnika.

Predlog zakona bi namreč ob svoji uveljaviti v petletne spremenil vse pogodbe, tudi tiste, zdaj sklenjene za nedoločen čas. "To se pravi, da bodo točno čez 60 mesecev vse pogodbe nične! In mi bomo imeli v enem dnevu na tisoče ničnih pogodb. Kako se bo potem to izpeljalo, mi ni jasno. Kako bo podpise zbral en upravnik pod upraviteljem, ki ima pod svojim okriljem 70 stavb, mi ni jasno. Imel bo velike težave," na potencialni kaos opozarja tudi Bučinel.

Pasivnost etažnih lastnikov ...
Po novem zakonu bodo etažni lastniki sicer že šest mesecev pred iztekom pogodbe lahko izbrali novega ali jo podaljšali z obstoječim upravnikom. "Poslušal sem sekretarja in on je precej optimističen ‒ on misli, da bodo vsi etažni lastniki izbrali upravnike pravočasno. Jaz pa vem, da jih ne bodo," pravi Udovič.

"Če so etažni lastniki aktivni in povezani, se lahko podpisi zberejo v 10 dneh. Problem je tam, kjer niso ‒ v stolpnicah s 300 ali 400 etažnimi lastniki, in takih stavb je še vedno ogromno. Že zdaj je v pasivnosti večinoma razlog, ko imajo težave z zamenjavo upravnika. In tudi potem bodo enako pasivni in ne bodo zbrali novega," svari.

Zakon sicer predvideva, da bi inšpekcija potem lahko to preverjala in imenovala začasnega upravnika, "ampak to že do zdaj ni funkcioniralo, ko je bilo bistveno manjše število tovrstnih stavb, tako da bi bil kaos". Že zdaj je pri stavbah, kjer je obvezen upravnik in imamo nadzor stanovanjske inšpekcije, po ocenah 10‒15 odstotkov stavb brez upravnikov, pravi sogovornik.

... in priložnost za ponarejanje?
Še en potencialno črni scenarij ob petletnem mandatu sicer vidi tudi Bučinel.

"Januarja četrto leto bodo dobili navodilo, da je treba paziti, saj je v tem letu treba imeti podaljšano pogodbo. Bodite prijazni, sklicujte nadzorne odbore, zbore lastnikov, vse delajte za to, da boste dobili podpise. Ampak velika podjetja bodo to breme zvalila na operativne upravnike, direktorji zagotovo ne bodo šli zbirat teh podpisov. Ker pa so operativni na terenu slabi, zagotovo ne bodo šli od vrat do vrat, ampak bodo glasovnice zmetali v poštne nabiralnike. Kar pa je največje leglo ponarejanja, upravnik si jih bo podpisal sam," opozarja na nepoštene prakse, do katerih bi lahko prišlo.

Naj kaznujejo tiste, ki so kradli
Prav tovrstne stvari so na upravljanje stavb vrgle senco. V javnosti je na primer močno odmevalo razkritje, da upravnik Atrija Celje denarja za stroške, ki ga je od etažnih lastnikov redno prejemal na svoj račun, več let ni nakazoval dobaviteljem ‒ skupni dolg je nato znašal nekaj milijonov evrov.

"V tej državi se je vzpostavila neka čudna klima, da vsi mislimo, da vsi kradejo. Vlada splošno prepričanje, da kradejo vsi, razen če ne dokažejo, da ne kradejo. Je pa dejstvo, da so bile tudi v nedavni preteklosti določene sporne prakse, a jih je vedno manj," pravi Udovič.

"Zdi se mi absurdno, da ljudje, za katere se je v zadnjih letih izvedelo, da so zlorabili sredstva rezervnih skladov, ne gredo v zapor. Država bi morala poskrbeti, da bi bili ti ljudje kaznovani. Jaz nisem videl še ene obsodbe, videl pa sem že nekaj sklepov, ko je sodišče ugotovilo, da ni obstajal naklep in da ni kaznivega dejanja," sogovornik poudarja, da se zbornica zavzema za strogo kaznovanje tistih, ki kršijo zakon. "V tej smeri je treba iskati rešitve za preprečitev tega, kar se dogaja," je prepričan.

Opozarja, da je za številne pritožbe velikokrat razlog tudi nepoznavanje, saj si ljudje pogosto ne predstavljajo, kaj sploh upravnik počne ‒ ko dobijo račun, najprej pogledajo, koliko znaša in kdo ga je poslal: "Smo imeli že več primerov, ko so se etažni lastniki pritožili, koliko plačujejo upravniku, nato pa smo ugotovili, da govorijo o celotem znesku, ki jim ga on zaračuna ‒ torej za vse dobavitelje elektrike, vode in drugih stroškov."

Ob tem je spomnil, da ni nujno, da mora biti upravnik gospodarska družba. Tudi stanovalci imajo možnost, da se organizirajo sami in to nalogo prevzame eden od lastnikov, saj zakon to dopušča. "Strinjam se, da je vsak krvav pod kožo, ampak jaz še vedno bolj zaupam nekemu podjetju s 30-letno zgodovino poslovanja, ki dobro posluje in v tem času še ni propadlo, kot pa nekemu stanovalcu, ki bi vodil sredstva rezervnega sklada, ki ima morda kakšen kredit za avto, a malo zamuja s plačili in ga zasrbijo prsti," dodaja.

Služba, za katero ni pogojev
In sklene, da bi si upravljanje zaslužilo poseben zakon, pa tudi pogoje za opravljanje dejavnosti: "Država zdaj ne predpisuje čisto nobenih pogojev. Registriraš dejavnost in delaš. Tudi mesar si lahko odpre popoldanski s. p. in upravlja stavbo," opozarja, da je po trenutno veljavni zakonodaji upravnik lahko vsak.

Meni, da bi morali v zakon vpisati vsaj neke kadrovske pogoje in obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti za upravnike: "Ministrstvo se sicer sklicuje na to, da bi bila to neupravičena regulacija poklica, kar naj bi Evropska komisija odsvetovala oziroma celo preprečevala, kar pa ne drži, saj imajo številne države podobne pogoje ‒ na primer Avstrija, ki je najbolj tipična in primerljiva," sklene Udovič.

Teme so se podrobno lotili tudi naši radijski kolegi. Oddaji Vroči mikrofon z naslovom Varstvo pred upravniki? lahko prisluhnete spodaj: