Najpogostejše vprašanje v teh dneh je, ali se bodo znižale najemnine in cene stanovanj?

Lastniki so ponekod že pripravljeni na znižanje najemnin do 15 odstotkov ali več, pravi Stanka Solar iz agencije STAN nepremičnine.

Najemniki vedo, da je nastopila kriza v oddajanju prek Airbnbja in podobnih spletnih platform. V Ljubljani je po ocenah Solarjeve okrog 3.000 stanovanj namenjenih oddajanju na kratki rok (zanje se plačuje davek od dohodka iz dejavnosti), za katere lastniki zdaj iščejo dolgoročnejše najemnike. Večinoma pa vsi čakajo, kaj se bo zgodilo.

Ponudba novozgrajenih enot v prestolnici se krepi. Plačilna sposobnost gospodinjstev zaradi makrobonitetnih ukrepov oziroma omejitev Banke Slovenije je manjša. Vse to bi ob napovedani sprostitvi gradbene zakonodaje lahko pomenilo, da bodo cene čez čas nižje.

Povpraševanje je še naprej veliko. V epidemiji se je pokazal zanimiv trend. Dom je postal večja vrednota. Stanka Solar pravi: "Zdaj že vidimo to razliko, da marsikdo svoje manjše stanovanje želi zamenjati za večje, mogoče za hišo v okolici mesta. Prejšnji teden smo opazili izredno veliko povpraševanje po hišah na obrobju Ljubljane v vrednosti do 300-320 tisoč evrov."

Ali to pomeni, da se slabša prihodnost piše pisarnam? Maja Ostanek Selak, direktorica investicijskih nepremičnin na KF Finance iz številnih tujih študij sklepa, da ljudje ne bodo kar zapuščali pisarn in delali od doma, ker pri tem zagotovo trpi učinkovitost, pa tudi delo oziroma stik na daljavo ni enak tistemu v pisarni: "Zagotovo pa bosta iz te krize kot zmagovalki izšli industrija in logistika oziroma njune pripadajoče nepremičnine. Že pred krizo smo napovedovali, da bo ta segment v prihodnosti najbolj iskan z vidika naložbe in povpraševanja. Celoten trend na področju trgovine gre prek spletne prodaje, ki se je zaradi koronavirusa samo še okrepila."

Doslej pri nas ni bilo dovolj vlaganja v logistiko. Raven najemnine, ki jo je logist pripravljen plačati, ne pokrije donosov vlagatelja. "Za logista je ključno, da plačuje najemnino enako ne glede na to, ali ima skladišče v Ljubljani, Budimpešti ali Pragi. Glavno, da je na stičišču dobrih prometnih povezav. V bližini Zagreba se je razvila velika logistična cona, ampak tam je bila cena zemljišča manj kot 50 evrov na kvadratni meter … Ravno tako v Budimpešti. In če razumemo višino najemnine, ki jo je nekdo pripravljen plačati, pa strošek gradnje, to pove, zakaj so se v teh mestih razvile nepremičnine kot investicija; pri nas, kjer je kvadratni meter zemljišča 300 evrov, pa ne," pravi Ostanek Selakova.

Poslovni najemi

Najemodajalci in najemniki, zlasti tisti (trgovci), ki dejavnosti z odlokom ne smejo opravljati, se v teh dneh večinoma sporazumno dogovorijo za odlog plačila najemnine, podaljšanje najemnega razmerja ali znižanje plačila. Stanka Solar pravi: "Na stanovanjskem in poslovnem segmentu smo se do zdaj vedno dogovorili. Nihče od najemodajalcev si ne želi izgubiti dobrega najemnika in iskati novega. Najemniki sicer včasih pričakujejo preveliko znižanje najemnin."

Maja Ostanek pove, da je zlasti pri pisarnah opaziti veliko izkoriščanja razmer: "Najemniki skušajo znižati svoje obveznosti ali se izogniti plačilu, pri čemer jim ni bilo z nobenim vladnim odlokom onemogočeno opravljanje dejavnosti. Vsekakor je potreben sporazumen dogovor med stranema. Breme mora biti enakomerno razporejeno. Veliko je prelaganja odgovornosti zgolj na najemodajalca. Ampak tudi ta ima svojo dejavnost, ki je otežkočena. Tudi on ima ogromno fiksnih stroškov, med drugim plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča."

Sogovornica je prepričana, da v Ljubljani, kjer vlada pomanjkanje ponudbe zlasti modernih pisarn, ne bo znižanja najemnin za 20 ali 30 %, navsezadnje si najemnine še od prejšnje krize niso opomogle.

Nezmožnost plačila najemnin za lokale in trgovine

V drugem svežnju vladnih ukrepov, ki jih je potrdil državni zbor in so v veljavi od konca aprila, so najemnin za čas epidemije oproščeni najemniki javnih prostorov. Kaj pa drugi? Zakon, ki ureja najem poslovnih prostorov, je bil sprejet leta 1974 in je zastarel. Niti sodna praksa se ni srečala z izrednimi razmerami. Zakonsko torej nimamo predvidenega obnašanja. Trgovinska, gospodarska in obrtno-podjetniška zbornica so že v drugem svežnju pričakovale, da jih bo vlada uslišala in privolila v državno subvencioniranje do 70 odstotkov zneska povprečja najemnin v regiji. Svoj predlog je predstavilo tudi strokovno nepremičninsko združenje FIABCI. Zdaj se ukrepanje pričakuje vsaj v tretjem svežnju.

Odvetnik Damijan Brulc iz odvetniške pisarne Brulc, Gaberščik & Partnerji razlaga: "Edina možnost, ki se trenutno ponuja, je sklicevanje na spremenjene okoliščine. Covid-19 po mojem mnenju predstavlja te spremenjene okoliščine. Vendar je posledica sklicevanja nanje le ta, da lahko najemnik predlaga razvezo najemne pogodbe. Razveza pa za večino niti ni končni cilj. Najemnik bi si želel, da bi imel zakonsko možnost, da zahteva prilagoditev najemnega razmerja, da bi prišlo do enakomerne porazdelitve bremena med obe strani. Take pravne ureditve niti v specialnem zakonu, ki ureja najem poslovnih prostorov, niti v obligacijskem zakoniku ni. Sicer se ponujajo določene razlage, da bi se lahko uporabile nekatere druge pravne norme, da bi uporabili druge primere, npr. za uničene stvari oziroma nezmožnost uporabe zaradi določenih dogodkov, vendar to pomeni, da je najemnik prepuščen dolgotrajnemu sodnemu postopku, v katerem bo moral dokazovati in zapolnjevati to pravno praznino. Moram reči, da se še nihče ni tako opogumil, da bi se odločil za vložitev tožbe, kajti potem tudi prostora ne bi smel več uporabljati. Spremljal sem, kaj so predlagale zbornice. V parlamentu je bila sprejeta rešitev, da so plačila najemnin za čas epidemije oproščeni le najemniki javnih prostorov, katerih lastnik je država ali lokalna skupnost. Vendar ta rešitev ne posega na področje, kjer so najemodajalci zasebni subjekti."

Brulc se strinja, da bi država delno subvencionirala najemnine pri zasebnikih. Drugače bo verjetno sledila pobuda za ustavno presojo zaradi neenakopravne obravnave najemnikov. Ni pa prepričan, da bi takšna pobuda uspela. Med drugim je vprašanje subvencij povezano z (ne)dovoljenimi državnimi pomočmi.

Slovenija bi zgled lahko našla v tujini. V avstrijskem civilnem zakoniku je v času izrednih razmer predvidena porazdelitev finančnega bremena med najemnika in najemodajalca. Tudi druge države so zdaj sledile temu modelu.