Nekaj določb se zdaj nahaja v predlogu sedmega protikoronskega svežnja (PKP7). Oprostitev pričakovano ni med njimi, so pa možnosti odpovedi pogodb, pri tem pa je treba opozoriti na nekaj posebnosti.

Najemnikom mnogo prodajaln so čez noč usahnili prihodki, ne pa tudi obveznosti iz naslova plačevanja najemnin zasebnikom. Trenutno so plačila najemnin oproščeni najemniki javnih prostorov. Če bi želeli enako doseči v zasebnem segmentu, bi bilo po avstrijskem vzoru najbolje spremeniti Obligacijski zakonik iz leta 2001, ta zdaj ne ureja najemnih razmerij v primeru izrednih dogodkov in ne omogoča pravnega varstva najemnikov v času epidemij ali naravnih nesreč. Nekaj rešitev, sicer podanih s strani delodajalskih organizacij, skuša vlada uvesti v predlogu sedmega protikoronskega svežnja, predvidoma ga bo obravnavala na prihodnji seji.

PKP7 v povezavi z možnostjo odpovedi najemne pogodbe določa dve ključni spremembi: enoletni odpovedni rok skrajšuje na osem dni in namesto sodne odpovedi uvaja navadno pisno odpoved. Pravnik Damijan Brulc (pisarna Brulc, Gaberščik in partnerji) komentira: "Po moji presoji je to primerna rešitev, čeprav bi predlagal, da se odpovedni rok sorazmerno podaljša, ker je osem dni prekratek rok, da bi se najemna razmerja lahko prilagodila."

Brulc opozarja še na eno bistveno stvar: močno skrajšani odpovedni rok očitno velja za najemna razmerja, sklenjena za nedoločen čas. Trenutni zakon, ki ureja poslovna razmerja (Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), namreč določa, da je možna le odpoved najemnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas, pri čemer je odpovedni rok eno leto. Ali to pomeni, da se mora trgovec ali gostinec, ki lokal najema za določen čas (nekaj mesecev ali let), še vedno držati veljavnih sklenjenih pogodb in zanj osemdnevni odpovedni rok iz PKP7 ne bi prišel v poštev? Brulc razlaga: "Drži. Kdor ima sklenjeno pogodbo za določen čas, načeloma te pogodbe ne more odpovedati pred potekom časa, za katerega je sklenjena, razen v izjemnih primerih, ki so bili predmet sodne presoje. Vendar je to načeloma nemogoče."

Vprašanje je, koliko je sploh najemnih pogodb v poslovnem segmentu, sklenjenih za nedoločen in koliko za določen čas. Najnovejši trend je, da se sklepajo za določen čas, to počnejo tuji nepremičninski skladi (podpisujejo pogodbe za tri leta, pet let ipd.). Ker pa je naš nepremičninski trg še vedno dokaj nerazvit, se sklepajo tudi pogodbe za nedoločen čas. V zadnjem letu je bilo po podatkih Trgoskopa v Ljubljani sklenjenih 152 najemnih pogodb za trgovske, storitvene in gostinske lokale, od tega kar 89 pogodb za nedoločen čas. In lastnikom teh lokalov bi zdaj po predlogu PKP7 lahko najemniki (frizerji, gostinci, kozmetičarji ipd.) v osmih dneh odpovedali pogodbo.

Najemodajalci se zato upravičeno bojijo. Nekateri povedo, da so z najemnikom v zameno za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen povsem preuredili prostor ali lokal po njihovih željah, vanj so torej vložili denar – zdaj pa lahko tega najemnika izgubijo. Poleg tega imajo najemodajalci obveznosti do banke in do vzdrževanja objekta. Zato je vprašanje, ali bo vlada oziroma koalicija vztrajala pri osemdnevnem odpovednem roku.

Poglejmo še nekaj drugih rešitev iz PKP7, ki pridejo v poštev za poslovne najemnike za določen čas. Gospodarska zbornica je predlagala pravico do brezobrestnega odloga plačila najemnine zaradi protikoronskih ukrepov za najmanj šest mesecev po prenehanju veljavnosti ukrepov. Predlog PKP7 temu večinoma sledi, po njem bi najemnik zneske poravnal najpozneje v roku pol leta po prenehanju ukrepov in brez obresti. Lahko pa najemodajalec zahteva ustrezno zavarovanje za odloženo plačilo najemnin. To se zdi bistveno, pravi Brulc: "Tisti, ki nečesa ne bo dobil plačanega v roku, ima varovan vrstni red in zagotovilo, da bo to dobil tudi plačano."

Če bo najemnik uveljavljal odlog plačila ali podaljšanje veljavnosti pogodbe, bo moral o tem nemudoma pisno obvestiti najemodajalca in ta mu bo moral ugoditi (pogodbe pod prisilo ali enostranske odpovedi bodo nične). Poleg odloga je kot ena od rešitev predvideno tudi podaljšanje veljavnosti najemnih pogodb za poslovne nepremičnine, kar se v praksi že sklepa. Zdaj se obe strani načeloma dogovorita za znižane zneske najemnin ali odlog plačila oziroma podaljšanje veljavnosti pogodb. So pa plačilne sposobnosti poslovnih najemnikov čedalje bolj načete.

Pod črto: položaj najemnika (in z njim najemodajalca) poslovne nepremičnine je odvisen od vrste sklenjene pogodbe. Mnogo najemodajalcev z rešitvami v PKP7 ne bo zadovoljnih. Tudi najemniki, ki so mislili, da jim bo vlada v celoti krila stroške najema v zasebnih prostorih, se morajo zadovoljiti z delnim kritjem fiksnih stroškov, te bodo (kot določa predlog PKP7) morali takoj po prejetju v ustrezni višini usmeriti v plačilo (četudi odloženih) najemnin.

Ne samo poslovne najemnine, PKP-ji interventno posegajo v številne druge zakone. Damijan Brulc opozarja, da so rešitve v danem trenutku pričakovane, "seveda pa bodo prinesle v pravno-poslovna razmerja določeno zmedo in tudi v nadaljevanju, ko bomo iskali različne pravne norme, bomo naleteli na težave, ker bodo iste zadeve urejene v številnih različnih zakonih."