Padec novele zakona o graditvi objektov, zamisel o dajanju stanovanj v lasti bank na trg, novi nacionalni stanovanjski program in večanje razpoložljivosti zazidljivih zemljišč - to so nekatere izmed tem, o katerih smo se pogovarjali s Tomažem Štihom.

Pred meseci ste bili eden izmed največjih nasprotnikov novele zakona o graditvi objektov, ki je omejevala gradnjo objektov v lastni režiji. Tudi po zaslugi vašega aktivizma je ta novela padla v vodo. Ste to pričakovali?

Nisem. Bili smo prešibki in novela ni padla zaradi nas. K sreči je tudi znotraj koalicije marsikdo nasprotoval omejevanju gradnje enodružinskih hiš v lastni režiji, ki jo je predvideval novi zakon o graditvi objektov. In tako smo na koncu skupaj zmagali.

Če človek ne zasluži dovolj, da bi si kupil dom, mu ostane le možnost, da ga zgradi s kapitalom znoja t. i. sweat equity. Tega človeku, ki ni ničesar kriv, samo zaradi tistih, ki delajo na črno, nihče ne sme prepovedati. Med kampanjo so lobiji poudarjali, da nekatere države to vseeno prepovedujejo. Če je to res, bi morali naši diplomati njihovim vladam izraziti zaskrbljenost nad takšnim obnašanjem oblasti.

Stanovanjska problematika je ena izmed osrednjih tem v slovenski družbi. V javnosti se pojavlja več rešitev te problematike. Pojavljajo se, denimo, zamisli o tem, da bi dali stanovanja v lasti bank na trg. Kakšno je vaše mnenje, bi to pocenilo stanovanja?

To je nujno že zato, ker z odprodajo teh naložb državne banke lahko same poskrbijo za prvovrsten kapital in tega ni treba početi davkoplačevalcem.

Vendar v ozadju proti temu neutrudno delajo lobiji. Trudijo se, da bi ta stanovanja bodisi odkupil kakšen institucionalni vlagatelj - npr. stanovanjski sklad, ki trenutno razpolaga s 100 milijoni evrov presežka - ali pa, da bi jih oddajali. V bistvu imajo ti napori en sam cilj - znebiti se zalog po cenah, kakršne so si zamislili, in ne po cenah, kakršne bi lahko dosegli, če dajo stanovanja na trg.

Če ta stanovanja pridejo na trg, ga bodo zamajala, o tem ni dvoma. Vendar pa to ni rešitev. Teh stanovanj je premalo, novih pa nihče ne bo gradil, če bodo cene padle pod stroške gradnje in si ne bo mogel od tega obetati dobička.

Če bo država banke spodbudila, da dajo ta stanovanja na trg, bo to tako, kot če bolniku z ledvičnimi kamni daste pomirjevalo. Za nekaj časa pomaga in ima tudi stranske učinke, ampak pozneje je treba bolezen vseeno pozdraviti.

"Tekoči" minister za okolje in prostor Roko Žarnić je novembra lani pri predstavitvi novega nacionalnega stanovanjskega programa izpostavil pomen povečanja števila najemnih stanovanj. Slovenija po njegovem mnenju sodi med države z najvišjim deležem lastniških stanovanj, zato po njegovem mnenju ni smiselno spodbujati nakupa ali gradnje lastnega stanovanja. Kakšno pa je vaše mnenje o novem nacionalnem stanovanjskem programu? Je pot v pravo smer?

Ne. Ta zgodba o visokem deležu lastniških stanovanj je mit, ki je bil že tolikokrat ponovljen, da so ljudje začeli verjeti vanj. V resnici nismo v družbi nekdanjih socialističnih držav čisto nič posebnega in smo po deležu lastniških stanovanj primerljivi s prav vsemi vzhodnimi tekmicami. Pa tudi na Zahodu imajo nekateri kulturo lastniških stanovanj, drugi pa pač najemnih.

Zakaj se ta mit tolikokrat ponavlja? Ker smo gradnjo stanovanj tako bizarno podražili in zakomplicirali, da si jih gospodinjstva s povprečnimi plačami ne morejo več kupiti. In ker tega politično ne želimo spremeniti, pa bi lahko, si izmišljujemo nekakšne teorije o najemnih stanovanjih in o škodljivosti visokega deleža lastniških. To so navadne neumnosti.

Če gredo ta gospodinjstva v najem, ne bo nič rešenega. Če jih ne morejo kupiti in je najemnina tako ali tako sorazmerna ceni stanovanja, tudi najem katastrofalno opustoši njihov družinski proračun. Odločitev o najemu ali nakupu sploh ne bi smela biti v domeni vlade, ampak posameznika. Saj ne živimo več v času diktature proletariata in centralnega planiranja.

Naloga vlade je ustvarjati razmere, da si gospodinjstvo z dvema povprečnima plačama stanovanje lahko kupi. Ne da ga dobi od države v dar. Ne da država subvencionira najemnino. Ampak, da si ga lahko kupi! Da bi bila mera polna, so pogosto tisti, ki govorijo o najemnih stanovanjih in cenejših lokacijah, lastniki stanovanj v prestolnici. Drugim predpisujejo zdravilo, ki ga sami nikoli ne bi jemali.

Naša težava je, da so stanovanja preprosto predraga. Vemo, kako se to spremeni. Samo politično voljo potrebujemo.

Kdo je v ozadju tega stanovanjskega programa? Banke?

Predlog nacionalnega stanovanjskega programa je delo lobijev, ki si že od začetka krize želijo reševati banke in gradbena podjetja tako, da fiksirajo cene stanovanj in ne pustijo, da bi te padle. V Sloveniji imamo opravka z nekurantno zalogo stanovanj, ki so bila zgrajena po previsokih cenah in na predragih zemljiščih in jih po želenih cenah sploh ni mogoče prodati. Pa tudi oddati ne.

Zato so se zdaj domislili, da bi za državna neprofitna stanovanja začeli zaračunavati tako imenovano tržno najemnino, ki bi bila v resnici administrativna in bi postala mehanizem za fiksiranje cene. Tako bi dobesedno proizvedli najemnike, ki jih zdaj ni. Po načelu, če ne gre Mohamed h gori, naj pride pa gora k Mohamedu.

Saj sama zamisel ni napačna, le vrstni red bi moral biti obrnjen. Najprej poceniti stanovanja, potem pa začeti zaračunavati tržne najemnine. Ne pa umetno producirati tisoče najemnikov in povrhu z doplačili financirati še socialno šibke, samo da se lahko vzdržuje zdajšnja raven cen. Na koncu pa reči: "No, zdaj smo pa ustvarili normalen najemni trg." Za poljubno definicijo pojma normalno, ja.

Kakšna pot bi bila prava po vašem mnenju? Kaj bi bilo treba storiti?

Dolgoročna rešitev je samo ena. Bistveno pospešiti in poceniti gradnjo stanovanj. Če so stanovanja cenejša, je manj ljudi socialno ogroženih. Država lahko z manj denarja kupi več socialnih stanovanj ali pa lažje doplačuje najemnine. Gospodinjstva imajo na voljo več razpoložljivega dohodka, kar omogoča, denimo, ustvarjanje pokojninskih prihrankov in preprečuje prihodnje socialne težave. Povrhu pa je to dobro za kapitalizem.

Enostavnejša gradnja pomeni večjo odzivnost ponudbe na povpraševanje in cene se zato manj napihujejo. Poceni gradnja pa pomeni, da se lahko nova stanovanja prodaja z dobičkom in so kljub temu še vedno dostopna povprečnim gospodinjstvom. Tako je kupcev zadosti in gradbena podjetja imajo delo.

Stanovanjski program ne sme biti socialni program, ampak mora zasledovati cilj, da si vsi, ki niso socialno ogroženi, lahko stanovanje kupijo ali pa ga najamejo s tistim, kar zaslužijo z delom. Izogibati se moramo ukrepom, ki spodbujajo povpraševanje in s tem dvigujejo cene. Nobenih umetnih dvigov kupne moči, ki je ni, npr. z državnim subvencioniranjem obrestne mere. Nobenih signalov prodajalcem, da bo država množično pokupila zaloge stanovanj po nekakšnih pravljičnih poštenih cenah. Takšne intervencionistične politike stanje le poslabšujejo.

Nujni ukrepi vsake bodoče vlade morajo iti v smer večanja razpoložljivosti zazidljivih zemljišč tam, kjer so cene najvišje, to je v okolici urbanih središč. Več ponudbe pomeni več konkurence in nižje cene. Gradi naj se na terenu, katerega konfiguracija ne povzroča nepotrebnih stroškov. Bistveno naj se pospeši postopke prostorskega planiranja.

Vzpostavi naj se nadzor nad višino komunalnih prispevkov tam, kjer se dogajajo ekscesi. In hitreje in manj komplicirano naj se izdaja dovoljenja za gradnjo. Da se ne bo dogajalo več, da stanovanjski sklad tri leta čaka na dovoljenje za gradnjo stotin stanovanj zato, ker se uradniki pogovarjajo o bridki usodi manjšega potočka na parceli.

Vsak izmed naštetih ukrepov gradnjo nekoliko poceni, skupaj pa bi omogočili za nekaj deset odstotkov nižje prodajne cene.