Ponekod, predvsem v Ljubljani in na Obali, povpraševanje celo močno presega ponudbo. Višajo se tudi cene najema: v zadnjem letu so se po podatkih portala nepremicnine.net zvišale za slabih devet odstotkov.

Trenutno najvišja najemnina, objavljena na portalu nepremicnine.net, znaša 4.300 evrov na mesec za 250 kvadratnih metrov veliko duplex stanovanje na Viču v Ljubljani z več parkirnimi mesti v garaži. Najemnina po besedah Dušana Mitrovića, direktorja Urada za množično vrednotenje nepremičnin pri Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS), kjer so prvič objavili podatke o razmerah na najemnem trgu, nekajkrat presega slovensko povprečje. "Povprečna najemnina na stanovanje na območju celotne Slovenije je 250 evrov na stanovanjsko enoto, najvišje cene oziroma najemnine so v Ljubljani, povprečno okoli 330 evrov." Prestolnici sledijo Domžale, Izola in Piran (300 evrov), Kranj, Nova Gorica in Koper (250), Novo mesto (220), Celje (210) in Maribor (200).

Realizirane najemnine verjetno višje
Na GURS-u predvidevajo, da so objavljeni podatki nižji od realiziranih višin najemnin. Razlog bi po Mitrovićevih besedah lahko bil visok davek od dohodka iz oddajanja nepremičnin v najem, ki je eden izmed najvišjih davkov pri nas. Na vprašanje, ali se najemodajalci izogibajo plačilu davka, odgovarja: "Prijave se izvajajo, ali je višina realno prava, je težko reči, saj v Sloveniji nimamo nobene sektorske zakonodaje, ki bi določala obveznost evidentiranja najemnin v nekem registru." Da so realizirane najemnine verjetno višje od podatkov, ki jih je objavil GURS, pravijo tudi na portalu nepremicnine.net, kjer sodeč po oglaševanih cenah na vrhu ni prestolnica. "Najvišje cene najema so v regiji Južna Primorska, dobrih 13 evrov na kvadratni meter, sledi Ljubljana z 12 evri, Severna Primorska z 11,4 evra, najnižje cene najema pa smo zasledili v Zasavju," pravi Barbara Kuzmanovski in dodaja, da so se najemnine v zadnjem letu opazno zvišale. "Povprečna cena za najem v Sloveniji je bila letos aprila devet evrov na kvadratni meter, v aprilu 2017 pa 8,4 evra na kvadratni meter, tako da so se cene najema v zadnjem letu povišale za 8,6 odstotka."

Ali rast cen nepremičnin napihuje nov balon?
Ko govorimo o nepremičninskem trgu, bi lahko Slovenijo razdelili na dve skupini: v prvi sta Ljubljana z okolico in Obala, v drugi vse druge regije. Tej delitvi sledijo tudi cene: "Najvišje prodajne cene stanovanj so v mestu Ljubljana, 2.325 evrov na kvadratni meter, sledi Južna Primorska z 2.113 evri, najnižje cene pa smo zaznali v zasavski regiji, kjer je treba za kvadratni meter v povprečju odšteti 745 evrov." Po podatkih GURS-a so najnižje cene nepremičnin tam, kjer gospodarstvo ni v vzponu. "Se pravi Goričko, Prekmurje, del Notranjske, Kozjanskega, Kočevske in podobna območja. Investitorji ne gradijo veliko v Mariboru, Trbovljah in Kočevju, ker je praktično zelo težko doseči ceno, ki bi pokrila stroške investicije," pravi Dušan Mitrović. Najvišja objavljena prodajna cena na portalu z največjo ponudbo nepremičnin pri nas, znaša 1.250.000 evrov za štirisobno stanovanje v centru Ljubljane. Trenutno najnižja cena pa je v Lenartu, kjer je garsonjera na prodaj za 16.500 evrov. Cene najbolj iskanih nepremičnin, torej tistih v Ljubljani, so tako po besedah Alena Komiča iz ABC nepremičnin že zelo blizu tistim pred krizo leta 2008. "Veliko manevrskega prostora navzgor ni več, sploh ko govorimo o bivalnih nepremičninah, torej stanovanjih in hišah." Mitrović kljub temu pravi, da se nov nepremičninski balon ne napihuje.

V dveh letih na stotine novih stanovanj
Povpraševanje po nepremičninah v Ljubljani je visokim cenam navkljub večje od ponudbe. Kot pravi Alen Komič, je ponudba bivalnih nepremičnin močno podhranjena. "Najbolj primanjkuje stanovanj, majhnih in srednje velikih hiš. Tudi novih stanovanj ni veliko, tako da je posel najbolj dinamičen na področju starih rabljenih stanovanj." Stanje naj bi se izboljšalo v prihodnjih dveh letih, ko bodo dokončane številne novogradnje. Bodo nove nepremičnine na trgu vplivale tudi na cene? "Če se bo ponudba povečala, bo to gotovo pomenilo velik pritisk na cene in zagotovo se bo pri cenah zgodila neka korekcija," pravi Komič in dodaja, da bi cilj države moral biti stremljenje k čim nižjim cenam, da bodo "ljudje lahko nekje bivali in normalno živeli". A rešitev je tudi v najemanju nepremičnin, kar je marsikje v tujini nekaj popolnoma običajnega, pri nas pa po besedah direktorja Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS) Črtomirja Remca še iz nekih drugih časov prevladuje navada, da je treba nepremičnino imeti v lasti. "Ne le slovenska, to je očitno navada v vseh nekdanjih socialističnih državah, kjer so bila stanovanja družbena oziroma državna, nato pa je prišla privatizacija." Razmerje med lastniškimi in najemnimi stanovanji je v teh državah po Remčevih besedah 90 odstotkov proti 10 odstotkom, kar je neobičajno za normalne tržne razmere. "Ponekod je to 50-50, ponekod pa je razmerje celo obratno v korist najema," pravi Remec.

Bodo novogradnje znižale tudi cene najemnin?
Stanovanjski sklad v bližnji prihodnosti napoveduje veliko novih stanovanjskih objektov. "V lastnih projektih imamo več kot 1.000 stanovanj v Ljubljani, Mariboru in Kranju, med katerimi je tudi zanimiv projekt Skupnost za mlade na Gerbičevi ulici v Ljubljani, ki je namenjen mladim od 18. do 29. leta, ki načeloma še nimajo družine." Projekt s 110 enotami naj bi začeli graditi na začetku leta 2019. "Verjamem, da bomo z najemninami, ki bodo stroškovne, računamo, da bodo za celotno Slovenijo od pet do sedem evrov za kvadratni meter, tudi na najemnem trgu precej vplivali na to, da bodo najemnine bolj dostopne." Zanimivo je mnenje Dušana Mitroviča z Urada za množično vrednotenje nepremičnin, ki pravi, da je stanovanj dovolj. "Moje stališče je, da je stanovanj dovolj, distribuirana so pa narobe. To pomeni, da bi bilo treba stimulirati lastnike stanovanj, ki imajo več stanovanjskih enot, da plasirajo te enote na trg in da v ta stanovanja pridejo najemniki." Kako to doseči? Znižati davek od dohodka od oddajanja nepremičnin v najem, pravi Mitrovič, in za primer daje Švedsko, kjer je večina stanovanj v lasti institucionalnih lastnikov, davka na oddajanja pa tam ne poznajo. "Država bi morala marsikaj postoriti na področju stanovanjske politike, regulacije in tudi same obdavčitve tako dohodka kot tudi nepremičnin," sklene Mitrović.

Kaj pravijo poznavalci? Lahko v prihodnjih letih pričakujemo nadaljnjo rast cen ali vendarle njihov padec ali vsaj stagnacijo? Kako na vse višje prodajne cene in najemnine vplivajo platforme, prek katerih lastniki nepremičnin te raje oddajajo turistom kot drugim najemnikom? Odgovore bodo iskali v oddaji Koda v torek, 22. maja 2018, ob 17.30 na 1. programu Televizije Slovenija.