Portal finance.si je pred tednom dni poročal o težavah, ki bi jih lahko imeli zakupojemalci (lizingojemalci) Krekove družbe za storitve (KDS). Družba spada v krog propadlih cerkvenih holdingov Zvon in je za najemanje posojil za potrebe Zvona 2 zastavila zakupne pogodbe s svojimi strankami, je poročal portal. Ker je KDS zašel v težave, so banke začele unovčevati zavarovanja. Tako se je na dražbi znašla hiša, katere ocenjena vrednost je 90.000 evrov, na njej pa je vpisana 1,5-milijonska hipoteka Gorenjske banke. Ker ima KDS po poročanju Dela še okoli 70 nepremičninskih zakupnih pogodb, s katerimi so banke zavarovale svoja posojila, se je pojavilo vprašanje, ali bodo zdaj začele unovčevati terjatve in na dražbah množično prodajati zarubljene hiše.

Odgovor je ne, najprej pa nekoliko tehničnega ozadja. Naš sogovornik, poznavalec zakupnega (lizinškega) trga v Sloveniji, ki je želel ostati anonimen, nam je pojasnil, da je v primeru KDS-ja prišlo do tega, da so banke zaradi dolgov KDS-ja sprožile izvršbo, in sicer na celotno premoženje KDS-ja. Sodišče je nato vpisalo plombe na celotno premoženje KDS-ja. Zato je bila na hišo, ocenjeno na 90.000 evrov, vpisana hipoteka v vrednosti 1,5 milijona evrov, in ne, ker bi KDS posojilo v tej vrednosti zavaroval z dotično zakupno pogodbo in na upnike prenesel tudi lastninsko pravico. Z izvršbo in posledičnimi spremembami v zemljiški knjigi so si banke zagotovile vrstni red poplačila in pogajalsko izhodišče. Banke so lastnike nepremičnine o tem, da so one nove upnice, tudi obvestile in jim pojasnile, da bodo, če bodo plačevali redno in neposredno njim, in ne KDS-ju, dobili izbrisno pobotnico oz. bodo hiše prepisane nanje, je dodal naš sogovornik.

Poleg tega je direktor KDS-ja, Iztok Čegovnik, za Delo pojasnil, da je šla omenjena hiša na dražbo, ker najemnika nista plačevala svojih obveznosti Gorenjski banki, ki je vmes postala nova upnica. Zaradi tega je lahko razdrla pogodbo z njima in ni imela več obveznosti, da nanju prenese lastništvo, nepremičnino pa je lahko poslala na dražbo.

ZBS miri: Ni razloga za paniko
Ker je okoli tega zavladalo kar nekaj zmede, so nastalo stanje naslovili tudi v Združenju bank Slovenije (ZBS), kjer mirijo pred morebitno paniko. Po njihovih besedah zakonodaja porabnikom, ki nepremičnino vzamejo na zakup (lizing), daje povsem isto raven zaščite kot tistim, ki jo kupijo z bančnim posojilom.

"Splošen okvir potrošniškega kreditiranja je enak, tako za banke kot tudi za samostojne lizinške družbe. So pa zaradi specifike lizinškega poslovanja, predvsem poznejšega prehoda lastninske pravice na porabnika, v potrošniški zakonodaji (tudi na izrecen predlog članic ZBS-ja), vključene dodatne varovalke, ki varujejo porabnika in mu sistemsko celo nudijo dodatno raven varstva," so zapisali. Zakon upnikom lizinške družbe tako izrecno prepoveduje poplačevanje z izvršbo na predmetih (zakupa) lizinga, če porabnik redno plačuje obveznosti. "Ravno tako je porabnik zaščiten v morebitnem stečaju lizinške družbe, saj potrošniška zakonodaja izrecno zagotavlja, da bo postal lastnik, če bo redno plačeval obveznosti," navajajo.

Zakupna (lizinška) pogodba je poleg tega vedno t. i. povezana posojilna pogodba, ki nudi dodatno zaščito, če blago, ki je predmet lizinškega financiranja, ne ustreza temu, kar bi porabnik moral prejeti. Zakon tudi omejuje, kdo sploh lahko izdaja nepremičninska posojila. To so samo kvalificirane lizinške družbe, pri čemer jim dovoljenje za poslovanje izda Banka Slovenije in morajo izpolnjevati posebne pogoje, ki zagotavljajo dodatno stabilnost in varnost poslovanja (eden izmed teh je, da morajo npr. imeti vsaj 50 milijonov evrov bilančne vsote). A vendar, primer s KDS-jem bi moral biti zgolj teoretičen primer, ko finančna institucija drugi finančni instituciji ne more več plačevati, ki pa se je v praksi vseeno zgodil, priznava naš sogovornik.

KDS je bankam odstopil terjatve, ni jih zastavil
Ob tem so se v ZBS-ju dotaknili tudi konkretnega primera KDS-ja. Banke in lizinške družbe namreč lahko odstopajo svoje terjatve, kar se v praksi največkrat uporabi kot odstop v zavarovanje. Odstopijo pa jih lahko samo tistim prevzemnikom, ki tudi sami izpolnjujejo pogoje za potrošniško kreditiranje, s čimer zaščitijo posojilojemalce.

"Glede na navedeno zakonodajo in prakso lahko upravičeno domnevamo, da so bile v konkretnem primeru terjatve KDS-ja bankam odstopljene, in ne, da so bile zastavljene bankam. Upniki, banke, izrecno navajajo, da s porabniki, ki redno poplačujejo obveznosti, sklepajo posebne dogovore, na podlagi katerih bodo ti po poplačilu postali lastniki … Zakupoojemalci so ob odstopu od pogodbe dolžni vrniti predmet zakupa zakupodajalcu, predmet zakupa pa se nato oceni in proda, pri čemer je nato izkupiček iz prodaje namenjen poplačilu preostalega dolga zakupojemalca. Če je prodajna vrednost predmeta zakup višja kot dolg zakupojemalca, lizinška družba ta presežek nakaže zakupojemalcu. Redno plačevanje obrokov zakupojemalcu zagotavlja, da bo na podlagi pogodb finančnega zakupa nanj prenesena lastninska pravica, ne glede na to, ali je lizinška družba v težavah," so še pojasnili.

V Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS) so ob tem za Delo opozorili, da je treba natančneje opredeliti pravice porabnikov v zakupnih pogodbah, "saj so zelo pomembna področja prepuščena diskreciji lizingodajalca (zakupodajalca), porabnik pa iz izhajajočih tveganj skoraj ne more oceniti, če ni finančni strokovnjak". Dodali so, da so lizinške družbe pod šibkejšim solventnostnim nadzorom kot banke, kar pomeni več tveganja za finančne težave. S tem se v ZBS-ju ne strinjajo in poudarjajo, da so lizinške družbe večinoma v lasti bank, preostanek pa sodi pod okrilje velikih gospodarskih družb, kot je npr. Daimler, ki so kapitalsko zelo močne.

Kaj je razlika med zakupom (lizingom) in posojilom?
Razlika med zakupom (lizingom) in bančnim posojilom je zgolj v lastništvu dobrine, oboje pa je posojilo. Pri nakupu s posojilom vam banka posodi denar, s katerim kupite premičnino ali nepremičnino in takoj postanete tudi njen ekonomski in pravni lastnik, banki pa zgolj vračate posojeni denar.

Pri zakupu (lizingu) pa zakupodajalec vstopi kot posrednik, če nimate dovolj lastnega denarja za, recimo, nakup nepremičnine ali avtomobila oz. če dobrine ne želite imeti v trajnem lastništvu. Glede na to ločimo finančni in operativni zakuop (lizing).

Pri obeh vrstah zakupa (lizinga) zakupodajalec namesto uporabnika kupi dobrino in jo da v ekonomsko razpolaganje posamezniku v zameno za določeno plačilo. Vendar je pri finančnem zakupu (lizingu) običajno v pogodbi določeno tudi, da bo zakupojemalec s plačilom zadnjega obroka postal tudi pravni lastnik predmeta pogodbe. Do plačila zadnjega obroka zakupodajalec tako ostane pravni lastnik predmeta zakupa (lizinga). Pri operativnem zakupu pa zakupojemalec po poplačilu vseh obveznosti ne postane tudi lastnik dobrine. Med njima je sicer tudi nekaj razlike med tem, kdo nosi stroške vzdrževanja, zavarovanj ipd.

Po podatkih ZBS-ja je bilo lani v Sloveniji sklenjenih okoli 65.000 zakupnih pogodb v vrednosti približno 612 milijonov evrov, nepremičninskega zakupa pa je zelo malo, zgolj 4,6 milijona evrov. Vendar je zakup (lizing) v vzponu, saj se je lani obseg tovrstnih poslov povečal za približno osem odstotkov.