Geodetska uprava je lani na nepremičninskem trgu zaznala mrtvilo v prvi polovici in oživljanje trga v drugi polovici leta. Preteklo leto je zaznamovala velika presežna ponudba stanovanjskih novogradenj. V medijih se pojavljajo ocene, ki segajo do 16.000 neprodanih stanovanj, na Geodetski upravi RS pa ugotavljajo, da je številka pretirana, a ne povsem neverjetna.

Številka pomeni približno enoinpolletni prirastek novozgrajenih stanovanj v Sloveniji, kar bi pomenilo, da se je od začetka upadanja prometa prodala le približno četrtina novozgrajenih stanovanj, še ugotavljajo. Ob tem dodajajo, da je v Ljubljani več tisoč neprodanih stanovanj in da zaloge neprodanih nepremičnin že bremenijo investitorje, ki so gradili pretežno s posojili. Relativne cene stanovanj so zaradi oglaševanja cen brez DDV-ja in na kvadratni meter tlorisne površine v resnici višje, kot običajno izhaja iz oglaševanih cen, ki so lahko zavajajoče.

Investitorji čakajo na prodajo zalog, šele nato bodo šli v nove projekte
Investitorji se skušajo spremembam na trgu prilagoditi z zmanjšanjem naložb v novogradnje, ponudbe pa ne želijo povečevati, dokler ne zmanjšajo zalog. Da je tako, kaže tudi podatek, da se je gradbena dejavnost lani močno znižala in je bila decembra 2009 v primerjavi z letom prej nižja za več kot polovico, so zapisali na Geodetski upravi RS. Dodatni razlog za zmanjšanje gradbene dejavnosti pa je tudi rast stroškov gradnje. Poleg rasti stroškov dela in gradbenega materiala se je močno povečal tudi strošek nakupa zemljišča za gradnjo. Zemljišča za gradnjo večstanovanjskih stavb v Ljubljani in na Obali so tako dosegla tudi do 1.000 evrov na kvadratni meter. Prav visoki stroški gradnje pa so eden izmed razlogov, da investitorji tako dolgo vztrajajo pri tržno nesprejemljivih cenah novih stanovanj, "saj se težko sprijaznijo z izgubo oziroma njihovo prodajo pod lastno ceno", ugotavljajo na Geodetski upravi RS.

Promet s stanovanji in poslovnimi prostori je najnižjo raven dosegel v prvi polovici lanskega leta, promet z zemljišči pa v drugem četrtletju preteklega leta. V zadnjem lanskem četrtletju se je tako v primerjavi s prvim promet s stanovanji skoraj podvojil, s hišami pa več kot početveril. Vseeno je bil promet s stanovanji ob koncu leta v primerjavi z rekordnim obdobjem v tretjem četrtletju 2007 za tretjino nižji, s hišami pa 42 odstotkov nižji.

Povprečna cena rabljenega stanovanja lani nižja za okoli sedem odstotkov
Cena rabljenega stanovanja se je na ravni države lani realno zmanjšala za okoli sedem odstotkov, cena novega stanovanja pa za skoraj desetino. Povprečna cena rabljenih stanovanj je padala od od druge polovice leta 2008 naprej, znova pa je zrasla v zadnjem lanskem četrtletju. Povprečna cena novih stanovanj je začela padati četrtletje pozneje in prav tako zrasla konec lanskega leta.

Tudi nepremičninski portal Slonep ocenjuje, da so cene stanovanj lani padle. V Ljubljani je bila tako povprečna oglaševana cena trisobnega stanovanja v primerjavi z letom 2008 nižja za 4,4 odstotke, v okolici Ljubljane pa za okoli 14,1 odstotka. Ugotavljajo še, da se je razkorak med oglaševanimi in pogodbenimi cenami od začetka krize povečal.

Kaj nas čaka v prihodnje?
Strokovnjaki Geodetske uprave RS, ki so pripravljali poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za lani, menijo, da je zelo verjetno, da je bilo dno z vidika dejavnosti trga že doseženo. Po skoraj mrtvem trgu v prvi polovici lanskega leta je bilo do konca leta mogoče čutiti oživljanje trga. Nadaljnja nihanja so mogoča, a ne gre pričakovati, da bi število prodaj padlo pod raven v prvi polovici lanskega leta.

Tudi cene so po mnenju strokovnjakov ponekod že dosegle spodnjo mejo, drugod pa so še vedno bolj ali manj precenjene. Glede na razmerje med povprečnimi tržnimi cenami in najemninami, relativne cene, realno kupno moč in stroške gradnje so precenjenje predvsem gradnje v Ljubljani, Kopru in na Obali, nekoliko manj v okolici Ljubljane, Novi Gorici, gorenjskih turističnih krajih in v Novem mestu. V Mariboru in Celju ter v manjših mestnih naseljih so cene na ravneh, za katere znižanja ni več mogoče pričakovati oziroma le ob popolnem kolapsu nepremičninskega trga, ki bi povzročil prodajo nepremičnin pod ceno.

Sesutje trga le, če bodo banke začele množično zasegati neprodane nepremičnine
Pok nepremičninskega balona na območjih, na katerih so nepremičnine precenjene, ali sesutje trga drugod bi se lahko zgodilo, če bodo banke začele množično zasegati neprodane nepremičnine prezadolženih gradbenih podjetji in jih razprodajati na trgu, ocenjujejo v Geodetski upravi RS. A pri tem opozarjajo, da banke niso niti zainteresirane niti usposobljene za ukvarjanje s prodajo nepremičnin, zato bodo storile vse, da se temu izognejo.

Dodajajo, da je kriza že onemogočila male investitorje, ki so med gospodarsko rastjo množično vstopali na trg ne glede na ustreznost svojih nepremičninskih projektov. Podobna usoda sicer najverjetneje čaka tudi nekatere večje, ki so napačno ocenili trg in se zadolževali ter predvsem z velikimi stanovanjskimi projekti precenili realno povpraševanje. Tudi če bo prišlo do stečaja kakšnega večjega gradbenega podjetja, pa to še ne pomeni, da se bodo njegove nepremičnine pojavile na trgu po močno nižjih cenah.

Najverjetnejši scenarij je sicer, da bo trg počasi okreval, tu in tam pa bodo zaznana nihanja prometa in cen v skladu z nadaljnjim potekom gospodarske krize. Večje razlike ali morda nasprotna gibanja gre pričakovati med trgi, na katerih so nepremičnine precenjene, in preostalimi območji. Na trgih, na katerih je presežna ponudba nepremičnin, se bo padanje cen nadaljevalo, dokler zaloge neprodanih stanovanj ne bodo skopnele, nadaljevalo pa se bo tudi razlikovanje tržnih cen glede na mikrolokacije in kakovost nepremičnin, nekoliko manj pa glede na starost.

Oglejte si še spodnje razpredelnice, ki prikazujejo gibanja na trgu nepremičnin. Za povečavo kliknite na sliko. Vir: Geodetska uprava RS.