Z Andrejo Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete se je pogovarjala Tanja Starič.

Ali je nepremičninski davek ključni ukrep za to, da se razmere na trgu uredijo?

Nepremičninski davek je zgolj eden izmed ukrepov, ki lahko pripomore k reševanju težav. Daleč od tega, da je to edini instrument. Nepremičninski davek je pomemben ne samo kot fiskalni instrument, pomemben je tudi kot prostorski instrument, ampak spet zgolj kot eden v naboru vseh.

Se pravi, ni čudežna rešitev, kot menijo nekateri. Če pogledamo še politični kontekst, mandat vlade se pravzaprav izteka, je v zadnjem letu. Vemo, da gre za zelo nepopularen ukrep in se vlade po navadi ne odločajo za to. Verjetno je nepremičninski davek vendarle začetek urejanja razmer ali ne?

Gre za to, da predstavlja neko prisilo k učinkovitejši rabi premoženja oziroma težnjo k temu, k učinkoviti rabi premoženja. Mislim, da je recimo predvsem pomemben instrument za sproščanje stavbnih zemljišč, kajti imamo veliko težav, ker stavbna zemljišča pravzaprav ne prihajajo na trg. To je tudi tveganje za vse te projekte, ki jih napoveduje vlada, kje jih bomo gradili, kako bomo prišli do stavbnih zemljišč in po kakšni ceni. Tukaj je nepremičninski davek eden izmed instrumentov, ki taka stavbna zemljišča lahko bolje sprošča, lažje aktivira.

Stanovanja so tudi naložba. Ali pravzaprav vemo, imamo kakšne podatke, recimo, koliko je teh praznih stanovanj?

Ocene o nenaseljenih stanovanjih so iz leta 2021, taka ocena je bila narejena že tudi s popisom. Vendar je zelo zanimivo, da je teh stanovanj malo manj kot 20 odstotkov fonda. Sliši se veliko, hkrati pa moramo vedeti, da to niso prazna stanovanja. Nenaseljena stanovanja so tudi vsa naša sezonska počitniška stanovanja, v katerih ni nihče prijavljen. S tega vidika je zelo zanimivo, kje se največji delež praznih stanovanj pojavlja. Prazna stanovanja se pojavljajo tam, kjer so zelo majhno povpraševanje in recimo deleži, najmanjši delež predstavljajo Kostel, Cirkulane, Osilnica, Zavrč, Podlehnik in podobno. Ampak hkrati imamo na tem istem seznamu občine Bovec, Bohinj, Podčetrtek, Moravske Toplice, Kranjska Gora, kjer manjka stanovanj za bivanje, je pa ogromno stanovanj v turistični rabi. Tudi stanovanja, ki so bila namenjena za stanovanjsko bivanje, so spremenila namembnost ne glede na prostorske načrte in postala turistične nepremičnine. In so tudi v popolnoma drugi funkciji.

Načrtuje se obsežna gradnja stanovanj, vsaj vlada to napoveduje. Na katere javne vire se recimo pri gradnji take količine stanovanj opre? To so veliki stroški.

To bomo pa še videli, ker sistemskega vira ni, tako da gre pravzaprav za razporeditev prioritet. Kaj je prioriteta, kaj ni ... bomo videli.

Veliko stanovanj se gradi tudi v zasebnem sektorju, gre pa za ta dražja stanovanja. Ali je kupna moč v Sloveniji tako velika, da potrebujemo tako veliko teh stanovanj višjega razreda?

Investitorju je, ko se odloči za investicijo, pomembno, da pokrije svoje stroške in realizira donos in pri realiziranem donosu "več je bolje kot manj". Ceno postavlja glede na to, kaj pričakuje, kakšna je kupna moč njegove ciljne skupine. Če ocenjuje, da je kupna moč taka, da bodo lahko plačali štiri, pet tisoč evrov, jo bo pač tako postavil. Pri čemer ni zanemarljivo tudi to, da cene v Evropi od leta 2016 ne rastejo samo pri nas, rastejo v celotni Evropi. Če so pred finančno krizo rasle zaradi dejavnikov na strani povpraševanja, ne rastejo več toliko zaradi teh dejavnikov, pač pa je precej težav na strani ponudbe. Tudi mi imamo težave na strani ponudbe. Naša ponudba se po finančni krizi pravzaprav zelo, zelo počasi dviga. Če smo pred krizo delali za trg stanovanj tam okrog pet, šest tisoč, to so tisti, ki gradijo pravne osebe, smo zdaj na razmeroma nizkih številkah in celotna gradnja stanovanj zelo počasi narašča.

Zdi se, da se gradi povsod. V Ljubljani se gradijo luksuzna stanovanja.

Leta 2023 je nekje malo večji pospešek pri količini stanovanj, ki so se začela graditi. Sicer pa smo, če primerjamo to s stanjem pred finančno in gospodarsko krizo, še vedno pri nižjih številkah, tam nekje pri 60 odstotkih tistega, kar smo gradili včasih.

Sorodna novica Janković kot realno ceno kvadratnega metra v prihodnjih letih vidi 3000 evrov brez davka

Največja žrtev ne samo pri nas, tudi drugod v Evropi so seveda mladi, ki ne morejo priti do stanovanja. Najemnine so nenormalno visoke, ponudba je premajhna. Kako lahko država pomaga mladim – poleg teh receptov, ki so že znani? Dunajski model pogosto omenjamo.

Načeloma visoke cene stanovanj za večino prebivalstva sploh niso težava, težava so samo za tiste, ki stanovanja nimajo in ga potrebujejo. Vsi drugi se v bistvu krasno počutimo, ker so naše nepremičnine čedalje več vredne, zato je ta težava še toliko težje rešljiva. Definitivno je v naših razmerah, kjer imamo izrazito stanovanjsko oskrbo vezano na lastniška stanovanja, zelo pomembno, da zgradimo najemni sektor. Navsezadnje tudi zato, ker je to, če je dovolj dosegljivega najemnega sektorja, tudi neka protiutež cenam, ki jih lahko postavi zasebni sektor.

Se pravi znižuje najemnine tudi v zasebnih stanovanjih.

Postavlja cenovno ugodno alternativo, ki potem onemogoča postavljanje izjemno visoke cene na zasebnem trgu. Slovenija je s privatizacijo pravzaprav ves svoj fond v družbeni lasti, najemni fond, zmanjšala in je pravzaprav ostala skoraj brez tega sektorja.

Ta sektor je treba pravzaprav zgraditi na novo.

To je pa dražje, in če smo pri dunajskem modelu, ta funkcionira dobro zato, ker je to model, ki ima že zelo, zelo dolgo tradicijo, kjer je veliko starih stanovanj, ki subvencionirajo s svojimi najemninami nova stanovanja. Nova stanovanja imajo namreč visoke stroškovne najemnine. Tudi zaradi tega, ker so obremenjena s posojili, in bolj ko je uravnotežen fond novi – stari, nižja je najemnina. Če začnemo z ničle, bomo začeli z visokimi najemninami ali visokimi subvencijami.