Zaradi številnih pravil, zapletene birokracije in predvsem negodovanja etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah je nepremičnino prek Airbnb-ja tako rekoč nemogoče oddajati popolnoma zakonito.

"Prvi dan oddajanja smo imeli vse papirje razen soglasja drugih etažnih lastnikov. To je velika težava. Lastnikov velikokrat ni, pogosto so v stanovanjih najemniki, večinoma na črno, in ti ljudje nočejo povedati ničesar, potem pa imate še ljudi, ki soglasja na zalogo nočejo dati," pripoveduje Matej, ki je podedovano stanovanje sprva oddajal dolgoročnim najemnikom, zaradi slabih izkušenj pa ga je pred dvema letoma obnovil in stanovanje zdaj oddaja turistom. Sogovornik opozarja, da je zahteva po pridobivanju 75- ali celo 100-odstotnega soglasja popolnoma neživljenjska.

"Kdaj pa je v Sloveniji kdo za kar koli dosegel tako visoko stopnjo soglasja? Samo ob plebiscitu in vstopu v Nato. In potem to nalagati nekomu, da bo šel v stavbo in dosegel višje soglasje od tega, je nerazumno." Strahov drugih stanovalcev v večstanovanjskih stavbah ne razume in pravi, da so gostje prek Airbnb-ja sive miške. "To so uvidevni ljudje, ki se zavedajo, da prihajajo k nekomu v stanovanje v neko stavbo. Kaj pa mislite, da bodo počeli? Sedeli v stanovanju, se vozili z dvigali, risali po stenah in praznili gasilne aparate? Ne, oni gredo ven, si ogledujejo mesto, v stanovanju pa prenočijo in pojedo zajtrk."

Številne obveznosti za zakonito poslovanje
Slovenci so leta 2015 prek platforme Airbnb ponujali več kot 6.000 postelj in skupaj gostili skoraj 70 tisoč gostov. Za dnevni najem nepremičnine v Ljubljani je bilo treba v povprečju odšteti okoli 55 evrov, na Obali 69, na Bledu pa dobrih 70 evrov.

A da bi lastnik nepremičnino prek portala Airbnb popolnoma zakonito oddal, potrebuje za to že omenjeno najmanj 75-odstotno soglasje preostalih etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi, dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici, uporabno dovoljenje, kategorizacijo, prijavo pri Ajpesu kot stanodajalec, izdajati in davčno mora potrjevati račune, državnim organom sporočiti podatke o gostih, plačati turistično takso …

"Najhitrejša pot je, da se registriraš kot sobodajalec in oddajaš pet mesecev na leto 15 ležišč. Plačati je treba še akontacijo dohodnine, napovedati dohodek iz dejavnosti, plačati vse druge prispevke, sem in tja pa podatke sporočiti še na statistični urad," pravi Tanja Smrekar, novinarka pri časopisu Finance. Zarja B. Mavec, ki vodi agencijo Inalbea, kjer turistom prav prek Airbnb-ja ponujajo zasebne prenočitvene kapacitete, pravi, da se ljudje prav zaradi zakonodaje manj odločajo za to dejavnost.

"Saj ni, da bi se ljudje želeli izogibati davkom, oni hočejo delati zakonito. A preden vse urediš, preden vso to registracijo izpelješ, si že ti nazaj z dopusta," pravi Mavčeva in dodaja, da je oddajanje sob in drugih nepremičnin prek Airbnb-ja že davno preseglo načelo delitvene ekonomije kot ideje, iz katere je platforma izšla, in da področje kliče po čimprejšnji zakonski ureditvi. Meni pa, da problematike ne bi smeli urejati s "tlačenjem pravil v obstoječo, staro stanovanjsko zakonodajo". Tanja Smrekar meni, da je treba ločiti med tem, ali "gre res za ekonomijo delitve, kjer stanovanje oddajaš za mesec ali dva, kar bi moralo biti povsem enostavno, neki pavšal in nikakršnih soglasij, ali pa se greš ti neki resen posel vse leto".

Oddajanje nepremičnin prek platforme Airbnb pri nas ureja 19 različnih zakonov
Na ministrstvu za gospodarstvo predlagajo, da bi sobodajalce, ki svoje nepremičnine oddajajo prek platforme Airbnb, zakonsko izenačili s tistimi sobodajalci, ki po trenutno veljavni zakonodaji lahko oddajajo 150 dni v letu 15 ležišč.

Do poletja naj bi trenutne pogoje poslovanja poenostavili s spremembo pravilnikov o minimalnih tehničnih pogojih in o kategorizaciji stanovanj. Do konca leta pa naj bi sobodajalcem v korist spremenili tudi zakon o gostinstvu, ki ureja kratkoročni najem. Da oddajanja nepremičnine turistom ne moremo enačiti s hotelsko dejavnostjo, je prepričan Vasja Veber, ki že dalj časa opozarja, da je področje treba sistemsko urediti. Predvsem izpostavlja pridobivanje soglasij etažnih lastnikov. "Večji blok v središču Ljubljane, ki je turistično zelo zanimivo, ima lahko tudi 80 stanovanj. Torej moraš pridobiti 80 soglasij. Mislim, da jih je nemogoče dobiti 10, kaj šele 80."

In kot kaže, se bo nekaj vendarle spremenilo, saj je medresorska skupina sedmih ministrstev po dveh letih končno pripravila predlog za ureditev tega področja. Kot je pojasnila Eva Podlogar Štravs, na ministrstvu za gospodarstvo predlagajo, da "Airbnb tako kot drugi portali, ki oddajajo nepremičnine v najem gostom, pade pod zakonodajo, ki že zdaj ureja oddajanje v najem do 150 dni na leto".

Dogovora z ministrstvom za okolje in prostor, ki v svoji stanovanjski zakonodaji opredeljuje odstotek soglasja sosedov, pa za zdaj še ni. "Menimo, da je to soglasje lahko nižje kot 75 odstotkov," pravi Podlogarjeva. Na okoljskem ministrstvu sicer pravijo, da stanovalci v večini primerov dejavnosti Airbnb-ja niso naklonjeni in da potrebni odstotek soglasja ostaja 75 oziroma 100 odstotkov. Z odločitvijo, kako naj se sodelovalne ekonomije lotimo v Sloveniji, po mnenju ministra za javno upravo Borisa Koprivnikarja ne smemo hiteti.

"Ko hitimo z urejanjem tega novega načina gospodarstva, ki postaja vedno bolj globalen in za katerega so napovedi, da gre v stotine milijard prometa, je nespametno zaradi enega primera soditi celoten način sodelovalnega gospodarstva. To je nekaj podobnega, kot če bi rekli, da bomo zaradi ene gnile banane ukinili celotne supermarkete."

Airbnb v desetletju naštel 160 milijonov gostov
Zgodba Airbnb-ja se je začela leta 2007 v San Franciscu. Ustanovitelja Joe Gebbia in Bryan Chesky, ki nista imela denarja za najemnino, sta napihnila blazine in v svoji dnevni sobi gostila tri tujce ter tako zaslužila prvih 80 dolarjev. Danes platformo uporabljajo v 192 državah in je v manj kot desetih letih naštela že 160 milijonov gostov, vredna pa je 25 milijard evrov.

Iz občasnega dodatnega zaslužka je tako prerasla v velik posel, ki ga ponekod lokalne oblasti že omejujejo. Najbolj priljubljen ponudnik je Pariz in prekaša celo tradicionalne destinacije, kot sta New York in Los Angeles. V treh letih se je število prenočitvenih kapacitet v Parizu povečalo za desetkrat in tako je v francoski prestolnici na platformi Airbnb trenutno na voljo kar 50 tisoč stanovanj in sob. Parizu sledi London, kjer oblasti napovedujejo obdavčitev, ki naj bi znašala med 500 in štiri tisoč evri na leto. Ameriški spletni portal za oddajanje zasebnih domov je medtem napovedal, da bo trajanje najema v Londonu omejil na 90 dni.

Kot poročajo španski mediji, se lokalne oblasti z Airbnb-jem trenutno dogovarjajo o omejitvi števila stanovanj v strogem središču Barcelone, kjer so mestne oblasti pred kratkim napovedale, da bodo v primeru trženja nastanitev, ki so brez dovoljenja za opravljanje turističnih storitev, kaznovale kar Airbnb in konkurenčno platformo HomeAway s 600.000 evri. Zaradi drastičnega dviga cen in pomanjkanja stanovanj so se za omejitev odločili tudi v Berlinu.

Nova pravila onemogočajo kratkotrajno oddajanje celotnih stanovanj oz. hiš v turistične namene, če za to niso ustrezno registrirana. Še vedno pa lahko lastniki na tak način oddajajo sobe. Kazen za kršilce je lahko tudi 100 tisoč evrov. Na Islandiji, kjer nepremičnine oddaja 300 tisoč prebivalcev, obišče pa jih 1,6 milijona Airbnb-turistov, so oddajanje omejili na 90 dni na leto. Oddajanje prek Airbnb-ja je omejeno tudi v Amsterdamu, in sicer na 60 dni na leto in največ štirim gostom hkrati.