AVK je iz sredstev javnega obveščanja razbral, da na trgu upravljanja večstanovanjskih stavb obstajajo različne težave, predvsem pri možnostih in načinu zamenjave upravljavcev večstanovanjskih stavb, pri zaračunavanju domnevno visokih stroškov upravljanja in posledično pri potencialnem izrinjanju manjših upravnikov s trga. To bi lahko predstavljalo okoliščine, ki kažejo na verjetnost omejevanja ali izkrivljanja konkurence, zato se je odločila za podrobnejši pregled trga upravljanja večstanovanjskih stavb.

Pregled je pokazal, da težave, kot so po mnenju etažnih lastnikov nepravično razdeljevanje obratovalnih stroškov v bloku, previsoke cene, sporna poraba denarja iz rezervnega sklada in težave pri zamenjavi upravnika, ne kažejo na neposredno kršenje zakonodaje s področja konkurence. Najpogosteje namreč izvirajo iz nesložnosti sostanovalcev, ki jim zakon sicer daje možnost nadzirati delo ter odstavljati in imenovati upravnika, je zapisal AVK v svojem poročilu.

Največji upravljavci večstanovanjskih stavb v Sloveniji so SPL, Staninvest, Habit, Zarja in Aktiva. Ni pa mogoče izpostaviti upravnika, ki bi imel izstopajoč položaj na trgu, saj je njihovo delovanje večinoma omejeno na določeno regijo.

Na vprašanja AVK-ja, ki vrednost trga upravljanja večstanovanjskih stavb ocenjuje na 47 milijonov evrov, se je odzvalo 56 upravnikov. Čeprav so v večini odgovarjali, da je vstop na trg zahteven, pa AVK meni drugače. Za registracijo in začetek izvajanja dejavnosti namreč ni posebnih pogojev, zagotovo pa je zahtevno pridobivanje novih strank, saj je trg pretežno neelastičen.

Angažirani etažni lastniki, ki komunicirajo tudi z drugimi etažnimi lastniki, imajo bolj kakovosten vpogled v cene in postopke upravnikov, kar bi na elastičnem trgu predstavljalo izhodišče za hitro menjavo upravnika. Ker pa je trg pretežno neelastičen, kar se kaže v tem, da ne glede na ravnanja upravnika menjava ni niti enostavna niti hitra, to kaže na težave na trgu upravljanja, meni AVK.

Različne cene upravljanja

Cena upravljanja se giblje med osmimi in devetimi evri na stanovanjsko enoto, v osrednji Sloveniji lahko seže do 14 evrov. A primerjava med cenami upravljanja etažnim lastnikom ne poda dovolj kakovostne informacije o stroških, ki jih bodo plačevali upravniku.

AVK je namreč zaznal, da je nizka cena upravljanja lahko zavajajoča, saj nekateri upravniki etažnim lastnikom zaračunavajo tudi dodatne stroške, npr. vodenja rezervnega sklada ali administracije, kar lahko bistveno zviša ponujeno ceno upravljanja.

Medtem ko med upravniki poteka oster konkurenčen boj, pa lahko spreten upravnik, ki pridobi določeno stranko, računa na daljše pogodbeno razmerje, kot bi bilo v primeru večje ozaveščenosti in informiranosti etažnih lastnikov. Slednji so namreč pogosto neizkušeni, nezainteresirani in nesklepčni ter tako v tem odnosu nastopajo kot šibkejša stranka – kljub možnosti, ki jim jo daje zakonodaja, še ugotavlja AVK.